第二，銷售中心的設計，門面裝修，也很重要。內部的布局最好有展示區、接待區及銷控區，不要混雜，內部的色彩基調宜用暖色，使人產生暖洋洋的感 覺。
第三，銷售首具包括：
1.模型。包括規劃沙盤，立面模型，剖面模型。2.效果圖。包括立面透視效果，鳥瞰效果，中庭景觀效果，單體透視效果。3.墨線圖。包括小區規劃墨線，樓層平面墨線，家具配置墨線等。4.燈箱片。可以把效果圖，家具配置等翻拍成燈箱片，會形成良好的視覺刺激效果。5.印刷品。包括樓書、平面圖、小冊子、海報等。6.裱板。可把樓盤最重要的優點用文字、圖表的方式制成裱板，掛在銷售中心的墻上，便於銷售員解說。對於預售屋而言，道具是否齊備、精美將直接影響樓盤的銷售，尤為重要。
以上說了硬件方面的工作，銷售前軟件方面的準備：
首先，樓盤周邊環境的熟悉。附近有什麽交通線路，交通規劃，有何重大的市政工程，何時動工、何時完成。附近有何小學、中學和幼兒園，生活配套是否 齊全等。
第二，與本案產品競爭的有哪些樓盤，他們在哪裏？與我們相比有何優點與缺點，他們的價格如何？房型如何？賣得如何？為什麽賣得好，為什麽賣得差？只有做到知彼知己，方能百戰百勝。
第三，對本樓盤的徹底透徹的了解。要深入到每壹個環節，比如不僅僅要知道壹套房子的房間、廳、廚、衛的面積，還要知道公***走道的寬度，電梯廳的面積，管道井的位置，房間內部管線的排布方式等。不僅要知道廚房、衛生間、室內裝修標準，還要知道公***部分，外墻的建材及特性，電梯、中央空調、水泵的品牌及功能，有何特點？甚至每戶的電量多少？有線電視的插孔有幾個？在什麽位置等都要去了解。盡量把自己設想成壹個客戶，從客戶的立場和角度去研究樓盤，才能做到疏而不漏，才能心中有底，對答如流。
第四，統壹的銷售說詞。設想客戶可能會問的所有問題，全部列出來，進行統壹解答，以免同壹個問題會有不同的答案。
第五。銷售員的統壹模擬訓練，壹個充當客戶，壹個做業務員進行針對性的強化訓練。
從以上可以看出，壹個個案成功是由多種綜合因素的配合而成，所以每壹個環節均不可疏忽。壹般而言，銷售前的準備時間應在40天—60天左右。
房地產銷售實戰攻略
改革開放使人民的生活條件得到日益改善，主要體現在住房條件上，因此，近幾年房地產市場逐漸升溫，尤其是加入WTO之後，中國房地產市場必將掀起新的壹輪行情，如何在這輪行情中獲取贏利，發展壯大，是眾多房地產開發商們殫精竭慮的話題。房地產銷售不同於壹般商品，在目標顧客群、營銷策略、推銷技巧都有著特有的規律。本文筆者總結出許多房地產開發商的經驗對其作壹淺顯的探索。
房地產銷售十壹要素
1.樓盤：作為房地產銷售人員，妳必須了解妳要銷售的產品——房子，必須深信，妳要銷售的房子能夠滿足妳潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛妳的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的***振。
2.售樓人員：要讓客戶感到妳是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡妳而喜歡妳介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：壹是豐富的房地產專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反復的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麽分寸，哪些要重點介紹，哪些要壹般介紹，這都要事先準備好；三是售樓經驗，只有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多壹份思考，才能獲得成功必備的技能。
3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出妳要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做壹下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問壹些“妳是公司的老板吧？”“是不是再征求壹下太太的意見？”等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找妳以為可能是妳的顧客，在還沒進入銷售流程前，妳不可能知道誰會買。在這些人身上花費妳大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現妳的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。
4.推銷自己：房地產銷售人員給客戶第壹印象至關重要，所以臺灣的房地產銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麽把握得極準，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到妳非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這壹點，妳就成功了壹半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。
5.推銷開發商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果妳的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那麽就套十分自豪地想客戶推銷妳的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海裏。
6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為妳是在泛泛而談。妳至少可以找壹個絕妙的理由，並說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優惠十套”，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為妳是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認真考慮妳所說的話，如果客戶可以考慮的話，妳就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。
7.現場講解：聰明的售樓人員會做壹個開場白，大略講解壹下，然後再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設計妳的壹舉壹動，包括客戶壹進售樓處講些什麽，在參觀樣板房的路上講些什麽，現場講些什麽等等。壹切努力都只為壹個目標：向客戶推銷妳的樓盤。
8.帶給客戶高附加值：客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。妳在向客戶介紹妳的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什麽地方，因此，妳得掌握將價值或超值的概念融入妳的樓盤介紹中。
9.制造緊迫感：要想讓客戶現在就購買妳的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應讓客戶想要妳的東西，否則就不可能有緊迫感。
10.銷售建議：妳無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了妳的銷售建議。這時，妳應相幹客戶再次陳述樓盤的優點，高附加值以及優惠條件。另外，還要說壹下發展商是如何的可靠和穩定，以及相應的實力，壹展妳的本領，才幹和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款註意事項等。
11.結單：結單是妳精心運籌、周密安排、專業推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果妳使客戶信服了，並成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。更多房地產經紀人知識QQ：18929698