主要影響
(1)經營管理難度加大。調查問卷顯示，44.4%的房企認為“營改增”對其經營管理有很大影響，33.3%有壹點影響，22.2%沒有影響。繳納營業稅時，稅收要素相對固定，管理工作相對簡單。“營改增”後，由於人員素質不同，稅收要素可變可控，管理難度上升。壹是產品定價難度加大。“營改增”改革後，以前的產品定價模式已經被顛覆。增值稅屬於價外稅，價稅分離導致營業收入下降。產品的價格構成需要重新調整，新的定價標準實施，對房地產企業的定價能力和定價方式提出了更高的要求。第二，營銷策略選擇的難度增加。“營改增”後，房地產行業受到視同銷售範圍擴大和不同混合銷售稅率的影響，營銷方案需要相應改變。就像家具、家電壹樣，與精裝房壹起銷售的家具、家電，按照混合銷售的相關規定，可以抵扣17%，銷項稅額按11%計算，而房地產企業在促銷活動中贈送的家具、家電，則需要納稅[2016]。投入產出稅率為17%，說明不同的營銷策略最終納稅額不同，有賬要算。高水平的營銷策略可以使企業獲得更多的利潤，因此有必要提高營銷水平。
(2)營業收入和營業成本雙雙下降。調查問卷顯示，55.6%的房地產企業營業收入下降，主要原因是“營改增”前房地產行業在應稅營業收入基礎上征收營業稅，而“營改增”後由價內稅改為價外稅，不含稅價格比含稅價格低9.9%，僅為90.1%，導致營業收入下降。如某房地產企業6月份實現營業收入6994萬元，“營改增”後不含稅營業收入6301萬元，減少693萬元。房地產行業的成本主要是土地成本、建築安裝成本、財務成本和其他各種供應成本。“營改增”後，根據財稅[2016]36號文件的相關規定，土地費用和建築安裝費用符合壹定條件的，可以抵扣。另外，運營成本需要從價格和稅收中分離出來，可以扣除部分稅收成本，剔除後整體成本會降低。比如房地產企業的土地成本占總成本的30%-40%，是開發成本中最大的部分。“營改增”後扣除這部分，對房企是極大的利好；再比如房地產壹般納稅人企業。5-7月營業成本765，438+0.5萬元。“營改增”後，不含稅營業成本644萬元。扣除可抵扣進項稅額2萬元後，成本為642萬元，減少73萬元。
(3)納稅人納稅方式不同，增、減稅額不同。從被調查的房地產企業來看，整體稅收有所下降。被調查房地產企業5-7月繳納增值稅929萬元。如果沒有增加營業稅，應繳納654.38+00.6萬元。上調後減少稅收654.38+031萬元，總體稅收6.8%，比654.38+0-4月稅收負擔下降0.7個百分點。采用簡易征收方式納稅的小規模納稅人和壹般納稅人的稅負大多有所下降；按壹般計稅方法納稅的壹般納稅人，有50%的人增加了稅收。
(四)財務會計更難。問卷顯示，51.9%的房地產企業認為財務核算難度增加，包括核算更復雜、財務報表變更、稅務籌劃難度增加等。
(五)發票管理難度加大。調查問卷顯示，63%的房地產企業認為“營改增”後發票管理難度加大。說明辦理“增值稅專用發票”手續復雜，領、填、作廢、丟失的處理方式與普通發票有很大不同。處理不當可能導致會計差錯，甚至承擔法律責任。如果企業掛失發票，需要去稅務機關現場備案處理，比較麻煩。此外，“增值稅專用發票”需要認證。認證方式有網上認證和辦稅服務廳現場認證兩種。由於網上認證對辦稅人員素質要求較高，年齡較大的辦稅人員不願意使用網上認證，目前辦稅人員大多選擇在辦稅服務廳認證，效率低下。
對策和建議
(壹)調整經營管理模式，積極適應“營改增”。壹是對產品和服務實施精細化管理。具體來說，就是對產品和服務進行細分管理，特別是對兼營的產品和服務，使其按照相應的稅率進行征稅，避免因管理粗放而高征稅的情況。二是科學制定營銷策略。在制定營銷方案的過程中，要更加註重分析“營改增”後新稅制與實際稅收之間的數量關系，特別是要研究同銷和混合銷售的征稅原則，綜合衡量稅收成本和納稅效果，根據不同產品和服務的適用稅率、減免稅規則和抵扣範圍，確定最優的營銷方案。三是提高產品定價水平。在不違反法律法規的情況下，房地產企業應以自身稅收最小化為目標，科學組合各種產品進行定價，以達到最佳的減稅效果，滿足企業收益最大化的需求。房地產行業無論是購買還是銷售，都涉及到很多種產品。不同的產品有不同的稅率，不同的扣除要求，會對不同的納稅人產生不同的成本。因此，在產品定價時，需要綜合考慮納稅人的不同屬性，合理定價，以滿足客戶收益最大化的需求。
(2)完善財務管理，科學進行稅收籌劃。壹是充分評估“營改增”對財務管理的影響，盡快調整完善財務核算模式和操作流程，做好會計科目和財務報表的調整工作，重點加強收入、成本、稅費管理和財務風險管理，準確記錄會計日常經濟行為，並盡快與“營改增”政策接軌，防止偷稅漏稅和非法避稅，有效控制財務風險。二是完善供應商和服務商的稅務信息，盡量選擇財務核算健全、有開具增值稅專用發票能力的供應商和服務商，最大限度地抵扣進項稅。比如開發項目多的大型房地產企業，可以通過集中采購盡量避免材料供應商或材料來源無法抵扣的問題。第三，把稅收籌劃工作提上日程，樹立稅收籌劃受益的理念，盡快培養稅收籌劃人才，積極創造機會對稅收籌劃人員進行稅收籌劃理論與實務和最新稅制的培訓，促進形成最佳稅收籌劃方案，科學合法地最大限度降低企業稅負。
(3)嚴格增值稅發票管理，有效防範發票風險。壹是高度重視增值稅專用發票的管理和使用，制定和完善增值稅專用發票全過程控制制度，指定專人負責管理，從領購、保管、開具、申報等各個環節加強控制，開展定期和不定期的增值稅專用發票管理和使用檢查，嚴格追究亂放、非法買賣或出借、虛開增值稅專用發票的責任，降低增值稅專用發票的財務風險。二是稅務機關要加大增值稅發票網上真偽認證的宣傳力度，引導和培訓更多的企業辦稅人員進行網上認證，減少辦稅人員往返辦稅服務廳現場認證的次數，提高發票認證效率。
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