抵押房地產貸款擔保公司有哪些風險？

房地產抵押擔保公司存在的風險(1)抵押登記權風險1，“壹物多抵押”風險。《擔保法》第三十五條第二款規定:“財產抵押後，其價值大於所擔保的債權余額的，可以再次抵押，但不得超過該余額。”借款人將房產抵押給多個貸款人後，壹旦破產將很難處置抵押房產。2、土地使用權風險。保證人，在辦理不動產抵押登記時，如果只辦理了不動產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，則抵押的不動產不會被處分和變現。另外，我國法律規定集體土地不能作為抵押。因此，如果用農村集體土地辦理抵押貸款，必須轉為國有土地。3.註冊期風險。在辦理不動產抵押貸款時，如果貸款期限設定為與抵押登記期限相同，壹旦貸款到期無法收回，抵押登記也將失效，擔保公司將無法處置抵押的不動產。(2)租賃權對抵押權的風險為1，抵押物難以處置。根據“買賣不破租賃”的原則，如果“先租後到”，即使借款人未能按時還款，擔保公司也很難處理抵押財產，因為租賃仍然有效。2.租金收入很難獲得。在與擔保公司簽訂借款合同前，如果借款人與抵押財產的承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人壹次性支付租賃費；或者借款人以明顯低於市場價的租金將房屋出租給關聯方，擔保公司將難以獲得租金收入用於還貸。3.抵押品的拍賣價格不公平。如果借款人未能按時償還貸款，擔保公司有權處分抵押財產以償還貸款。擔保公司拍賣抵押財產時，根據我國現行法律，承租人有優先購買權，可以采取措施故意壓低財產拍賣價格。(三)土地性質1、土地使用年限導致的風險。目前我國土地性質分為劃撥土地和租賃土地，不同土地性質處置難度不同。劃撥土地是在土地出讓制度實施前，經政府部門批準，由土地使用者支付補償安置費用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。出讓土地是指開發商以有償方式取得土地，並向國土資源部門繳納土地出讓金。此類土地有使用年限，居住用地70年，工業用地50年。擔保公司在辦理房地產抵押貸款時如果不註意土地的使用年限，就會為處置土地上的房地產埋下隱患。2.處置費用。對於出讓土地的房地產交易，由於房地產開發商已經繳納了土地出讓金，因此在辦理土地使用權過戶時無需繳納該費用；屬於劃撥土地性質的住房用地，在處置房產時需要向國土資源部門繳納壹定比例的土地出讓金。擔保公司在辦理抵押貸款時如果不註意土地的性質，可能會增加處分抵押物的成本。(四)土地用途改變的風險根據用途不同，出讓的土地有很多種，其價值完全不同，尤其是工業、倉儲等用途的土地。由於其收購成本較低，如果能轉化為商業用地，用於居住、商業、旅遊、娛樂等用途，其價值會成倍增長。根據《土地管理法》第五十六條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門批準後，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人在辦理抵押貸款後改變土地用途，比如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處置抵押財產。(五)在建工程抵押風險1，建設工程價款優先權。最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權的批復》規定，人民法院審理房產糾紛和辦理執行案件，應當依據合同法第二百八十六條的規定，認定建設工程承包人的優先受償權優於抵押權等債權。根據上述規定，在建工程承包人的優先權優於抵押物的優先權，不利於擔保公司處分抵押物用於償還貸款。2.稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第四十五條第1款規定:“稅務機關征收稅款優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。”這壹規定表明，只要納稅人拖欠稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人先拖欠稅款，後以其財產設定擔保，則稅款優先於擔保物權的私權。(六)以房改單位設定抵押。有的單位進行了房改，職工繳納了集資款，或者已經出售給職工，尚未辦理產權過戶的房產進行抵押。這種房屋產權表面上是單位所有，實際權屬發生了變化。有些房子是個人抵押的。按照我國房改的相關政策，個人買房，改成公房，需要五年時間，才能入市。剔除擔保稅和原購買價格，增值部分單位和個人按壹定比例享受。因此，這種物權擔保存在壹些缺陷。有的單位還對房改房產做了內部規定:房子只能本人及直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓或出售給他人。本人調離單位的，房屋由單位收回，原購房款返還。這種特殊的不動產，個人雖然有產權證，但不具有完全的所有權，無權處分。(七)* * *抵押財產的風險根據《擔保法解釋》第五十四條規定，當* * *有財產可供抵押時，* * *有人以其* * *財產設定抵押，未經其他* * *人同意，抵押無效。借款人以* * * *所有的房產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司不要求借款人以* * * *所有的房產簽字，抵押權將自動喪失，從而產生風險。(八)抵押房地產評估價格的風險目前，估價機構管理不規範，房地產評估中的價格有時有失公允，往往會根據估價的目的擡高或壓低估價。借款人申請貸款時，鑒定費由借款人支付，鑒定機構可能故意提高房產的鑒定價格，以便借款人多申請貸款；擔保公司拍賣抵押財產時，評估機構會故意壓低財產的評估價格。(九)不動產處置執行難司法解釋《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，人民法院可以查封被執行人及其扶養人生活所必需的住宅房屋，但不得拍賣、變賣、清償債務。根據這壹規定，借款人以唯壹壹套住房申請抵押貸款的，即使貸款到期未償還，法院和擔保公司也無權處分抵押物。動產或不動產抵押擔保是金融機構等債權人選擇的最重要的貸款方式之壹。因此，抵押房地產貸款擔保公司的風險也是擔保公司考慮的重要問題。因為房產抵押貸款涉及的環節多，內容也比較復雜。所以比其他擔保方式風險更大。