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房企表外融資技巧:“杠上開花”與“草船借箭”

房企有不同的財務技巧,在報表層面可以通過不同的手段進行處理,達到減少負債、增加利潤、優化現金流的目的。

核心思路在於先合資,再合資,再收購。早期的現金流和輸血階段沒有合並。現金流轉正後,收購不僅可以收獲正現金流,還可以收獲規模和利潤。

本文將詳細講解“杠上開花”和“草船借箭”兩個高級遊戲,感受表外理財的博大精深。

01表內和表外的差異

自2014年“帶頭大哥”萬科首次提出小股交易概念,聯合開發、合並報表逐漸成為業內網絡名人詞。

開發商紛紛效仿,通過聯合開發模式降低權益比例,同時迅速擴大規模。

壹旦涉及到合作項目,就會爭論合作談判的要點,比如交易權、並購權、財務控制權、線間分工等。

除了交易權,開發商往往是合並報表討論和談判的焦點。因為能否並表體現在房地產企業財務報表的“面子”上。

首先需要了解表內和表外的區別。

商業邊界的視角

表內業務是指可以在資產負債表上反映的業務,表外業務是指不需要在資產負債表上反映,但可以增加自身收入的業務。

會計處理的差異

對於表內,必須采用復式記賬法。有貸必有貸,貸必等額。表外只能記錄壹方,部分房企用收/付款分別代表表外借/貸。

其次,要明確合並的構成要素和範圍。

所謂合並報表,是指四種常規的財務報表:資產負債表、利潤表、現金流量表和所有者權益變動表。

對於非合並方,只需反映在資產負債表的“對聯營企業/合營企業的投資”欄中,已實現的利潤按權益比例反映在合並利潤表的“歸屬於聯營企業和合營企業的利潤”中。

正因如此,對於能夠貢獻利潤和現金流的優質項目,房企更傾向於提出合並需求;對於高負債、利潤壹般甚至虧損的項目,房企避而遠之,壹般用“財務技巧”將其踢出臺面。

所以,如果不能從壹些會計專業的角度去研究,那麽房地產企業的財務報告無異於“霧裏看花”

桌子裏有很多花,桌子外面下著血雨!

02表外融資——“綻放在吧臺上”

先看表外融資手法——“杠上開花”的路徑模式

所謂“杠上開花”模式,是指通過上述流程和操作,不僅實現了兩個項目(項目1和項目2)的融資和資金解決,而且在資產負債表上沒有反映任何負債。

具體步驟細分如下:

第壹步:

A公司通過參股項目公司的方式獲得項目公司51%的股權比例,這對於b公司的選擇非常重要,可以是關聯公司,也可以是因訴求而容易控制的公司。從股權結構來看,A公司有權合並。

第二步:

項目公司1通過信托、實債等金融機構融資50億元,其中1億留在項目公司賬戶用於項目開發建設或劃入集團資金池,其余40億分給項目公司2。

第三步:

第三步的操作很重要。第壹,1之前來自項目公司的資金用於項目公司2,B公司必然有抵觸情緒。所以對於常規操作來說,最好是B公司是其關聯公司或表外公司,或者B公司對a公司有其他強烈要求。

以上只是“以花代樹”,真正“杠上開花”的關鍵在於如何從報表中無形地反映出50億的有息負債。

首先,對於項目公司1,在半年報或年報的窗口期,給予項目公司1的1億,通過金融機構的合作或A公司與b公司簽訂補充抽屜協議,無法在A公司的報表中體現。

其次,對於借給項目公司2的40億,由於A公司不持有股份,所以不需要自己合並。

所以這50億就像海綿壹樣從財務報表上消失了。

這叫“嫁接”,然後在杠上開花。

03表外融資——“借草船之箭”

所謂“草船借箭”,主要有兩個作用。草船指的是標的項目(融資載體),而“箭”指的是前期信托融資資金。

引入信托機構前,A公司持有項目公司51%股權,由A公司合並。

引入信托機構後,通過抽屜協議約定的模式將部分股權比例轉讓給信托公司,其中A公司、信托公司、B公司分別占35%、565,438+0%、65,438+04%,A公司無需並表。

實踐層面的路徑如下:

第壹步:A公司持有的項目股權比例降至40%。

第二步:通過信托機構預融資,信托公司引入,將項目A的股權增加到565,438+0%。

第三步:信托理財是表外,不並表。

第四步,根據約定的融資條件,信托公司退出。

第五步,項目股權恢復原狀,A公司合並收獲項目A的現金流、利潤和收入。

把很多信托負債從資產負債表上踢下來,放到合作公司頭上,然後把現金流和利潤拿回資產負債表上,這樣資產負債表就幹凈了,金融負債就合理了,金融機構的信用就充足了,融資成本就很低了,等等。

表外金融技術很好,但是壹旦資金鏈斷裂,可能就是壹座崩塌的雪山!