答:應視為政府補助,計入"營業外收入".
1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入"成本"科目.
2、財會(2016)22號文規定的是"抵扣"的稅額,不應適用"抵減"的情況."抵扣"是進項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會計處理應包含兩層意思,壹是企業支付的土地出讓金是免稅的,是應全額列計成本科目的;二是政府規定房地產項目上遊的土地"免稅",從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下遊降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額,這是政府給予房地產企業的壹種稅收補助,且只有在增值稅納稅義務發生時間才允許"抵減",即結轉收入成本時,應是"與收益相關",應計入"營業外收入".
3、土地成本的"抵減"應不同於旅行社業務的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業稅負不增加,是考慮旅行社的下遊基本都是餐飲業的個體工商戶、交通運輸業的無法開具專票的客運服務,為了確保企業稅負不降低,才允許以"抵減"的形式穩定企業稅負.
4、免稅土地的會計處理應不同於免稅農產品的會計處理.農產品的免稅政策是適用於全行業所有企業的,是普惠的,會計處理沖減成本或計入營業外收入對企業財務報表、稅負都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會對企業土地增值稅影響巨大,而且這個政策是特別給予房地產企業銷售自行開發的房地產項目的,是政府對某壹行業的特定行為的特殊照顧,應按照政府補助進行會計處理.
房地產企業取得土地的方式具有多樣性,比如土地轉讓,土地出讓,股權收購,合作建房等等,均屬於發生土地使用權轉移性質的增值稅應稅行為,這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時,運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣.允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,房企的稅負將有所減輕.
增值稅抵扣是什麽意思?
增值稅發票抵扣指的是計算增值稅的時候準予扣除增值稅進項稅額,進項稅額是指納稅人購進貨物或應稅勞務所支付或者承擔的增值稅稅額.按照增值稅有關規定使用增值稅發票抵扣增值稅進項稅額,即增值稅專用發票抵扣.
增值稅專用發票需要在180天內進行認證,財務人員需要登錄網上認證平臺,選擇需要認證的發票,完成認證之後才能抵扣.只有完成認證的增值稅專用發票才能抵扣進項稅額.