財會[2006]3號
2006-2-15第壹條為了規範投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。
第二條投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
第三條本準則規範下列投資性房地產:
(壹)租賃土地的使用權。
(二)持有並準備升值後轉讓的土地使用權。
(三)已出租的建築物。
第四條下列各項不屬於投資性房地產:
(壹)自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者進行管理而持有的房地產。
(2)作為存貨的不動產。
第五條下列各項適用其他相關會計準則:
(1)《企業會計準則第1號》。15-施工合同適用於代表企業的房地產。
(二)投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計準則第1號》。21-租賃。第六條投資性房地產必須滿足下列條件，才能予以確認:
(壹)與投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
(2)投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
第七條投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
(1)外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和其他直接歸屬於該資產的費用。
(2)自建投資性房地產的成本由資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。
(3)以其他方式取得的投資性房地產的成本，應當按照相關會計準則確定。
第八條與投資性房地產相關的後續支出，符合本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。第九條除本準則第十條規定的情形外，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行後續計量。
采用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。
采用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。
第十條有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得的，可以采用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件:
(壹)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
(2)企業能夠從房地產交易市場獲取相同或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計。
第十壹條采用公允價值模式計量的，投資性房地產不計提折舊或攤銷，但應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
第十二條投資性房地產的計量模式壹經確定，不得隨意變更。成本模式變更為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》執行。
已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得由公允價值模式變更為成本模式。第十三條企業有確鑿證據證明投資性房地產用途已經改變並符合下列條件之壹的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產:
(壹)投資性房地產開始使用。
(二)作為庫存房地產，以租代售。
(三)停止自用土地使用權，用於個人賺取租金或資本增值。
(四)停止自用並被出租的自用建築物。
第十四條在成本模式下，房地產轉換前的賬面價值應當作為轉換後的入賬價值。
第十五條采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用性房地產時，以轉換日的公允價值作為自用性房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
第十六條自住性房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換日的公允價值計價。轉換日的公允價值低於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。第十七條當投資性房地產被處置，或永久退出使用，且預計不會從處置中獲得經濟利益時，應當終止確認投資性房地產。
第十八條企業出售、轉讓、報廢或者毀損投資性房地產，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。第十九條企業應當在附註中披露與投資性房地產相關的下列信息:
(壹)投資性房地產的種類、金額和計量方式。
(2)投資性房地產的折舊或攤銷，采用成本模式的計提減值準備。
(三)采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。
(四)房地產的轉換方式、原因，以及對損益或所有者權益的影響。
(5)當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。投資性房地產按照成本模式進行初始計量:
1.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和其他直接歸屬於該資產的費用。
外購，按照購買價款、相關稅費和其他直接歸屬於資產的費用作為成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目。企業分期購買的，應當按照購買時的公允價值，借記“投資性房地產”科目，按照應付金額與成本的差額，借記“未確認融資費用”科目，按照應付金額，貸記“長期應付款”科目。
示例1。2008年6月65438+10月1日，甲公司購買甲公司廠房壹棟用於租賃。廠房價格(含稅)2000萬元，每年年初分三年付清。1年已經銀行存款支付800萬，第二年和第三年分別支付600萬。廠房公允價值為654.38+0982萬元，未確認融資費用采用實際利率法攤銷，假設實際利率為654.38+00 ‰。要求，根據相關資料編制相關會計分錄。
(1)購買廠房時，
借:投資性房地產-廠房19820000未確認融資費用180000。
貸:長期應付款——甲公司12000000銀行存款8000000。
(2)攤銷未確認的融資費用時，
①第二年攤銷時600×10‰=6(萬元)。
借方:財務費用6萬；借款:未確認融資費用6萬。
②第三年攤銷時600×10‰×2=12(萬元)。
借:財務費用120000貸:未確認融資費用120000。
2.自建成本由建造資產達到預定可使用狀態前發生的必要費用構成。主要包括工程材料成本、人工成本、應資本化的借款費用、支付的相關稅費以及其他應分攤的間接費用。自建分為自營模式和承包模式兩種。
(1)自營模式。企業自行建造的，按照工程達到預定可使用狀態前所發生的必要費用確定其入賬價值。工程項目多、工程支出大的企業，應當根據工程項目的性質，分別核算各工程項目的成本。自營工程，按照使工程達到預定可使用狀態前所發生的必要費用，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“工程材料”、“應付職工工資”科目。當工程達到預定可使用狀態並交付使用時，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。
例2。某公司自建商務樓對外出租，由自辦。在建造業務樓時，收到工程材料15萬元，計提工人工資200萬元，用銀行存款支付水電費30萬元，繳納相關稅費5萬元。商務樓達到預定可使用狀態，交付使用。要求，根據相關資料編制相關會計分錄。
(1)領用工程材料時
借:在建工程-商務樓15000000
貸款:工程材料15000000
②工人工資計提時。
借:在建工程-商務樓2000000
貸款:應付員工工資200萬元。
③繳納水電費及相關稅費時。
借:在建工程-商務樓350000
貸款:銀行存款35萬。
④交付使用時。
借:投資性房地產-商務樓17350000
貸款:在建工程-商務樓17350000
(2)包裝的方式。企業以發包方式建造投資性房地產時，應當按照已支付的工程價款計量，工程的具體支出由承包方核算。企業按照合同支付工程價款時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”科目。當工程達到預定可使用狀態，投資性房地產交付使用時，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。
例3。某公司通過發包的方式建設商場出租，造價3000萬元。根據與A公司簽訂的合同，工程開工前預付工程總造價的30%作為啟動資金，工程完工50%後預付20%，工程達到預定可使用狀態時結算價款。要求，根據相關資料編制相關會計分錄。
(1)預付啟動資金時
借:在建工程-購物中心9000000
貸款:銀行900萬。
(2)預付款時。
借:在建工程-購物中心6000000
貸款:銀行存款6000000。
③價格定下來的時候。
借:在建工程-商場15000000
貸款:銀行存款15000000。
④交付使用時。
借:投資性房地產-商場30000000。
貸款:在建工程-商場30000000。