中央商務區六觀
-
營銷學院，2005年8月13，作者:鐘鵬榮，編輯:，將文章發送到手機閱讀。
近年來，中央商務區(以下簡稱CBD)已成為我國大中城市的熱門話題。最近，筆者應邀在南京舉行的CBD論壇上發表演講，對CBD做了壹些研究。這篇文章是壹些初步的經驗。
什麽是CBD？
從現有的研究文獻和本次會議的發言來看，CBD有四層含義:
首先，CBD是壹個空間概念。所謂中央商務區，就是商務區在城市的中心，或者在很多商務區的中心。
第二，CBD是壹個商業概念。所謂中央商務區，重點是商業集群，即各種商業關系的聚集地。業務關系就是商人之間的買賣關系。如果這些有買賣關系的商人都集中在壹起，就會產生集群效應。
第三，CBD是壹個建築概念。也就是說，這裏的房子是最好的。因為地處市中心，所以最高，相關配套，包括生活配套，商業配套也最完善，所以房價也比較貴。
第四，CBD是壹個服務概念。在這個區域內，不僅商業的硬件相對完善，而且聚集了金融、投資、保險、貿易、物流、信息、法律、商務咨詢等各種相關機構。因為各種服務機構比較完善，很多事情不需要公司自己去做。CBD的公司只需要專註於自己的專業工作，不僅節省人力，而且成功率很高。
為什麽CBD在中國這麽受歡迎？
CBD在中國壹直很受歡迎。不僅北京、上海、廣州等大城市在建CBD，很多中等城市甚至小城市也在建。為什麽CBD在中國這麽受歡迎？我想用三句話概括背後的原因，就是房地產公司需要主題，“二狗”需要品牌，地方政府需要洗牌。
房地產公司需要主題。中國房地產投機，壹直借用各種題材。比如當時炒廣西北海的房地產，主題是“西南之口”；後來很多城市炒房的主題都是商業中心、物流中心；現在我們用CBD的概念，就是這個區域是未來整個城市的中央商務區。壹平方雖然賣到了1.5萬，但是不貴，以後還得漲，每個平方漲到3萬。這就是潘石屹的建外SoHo價格越來越高的原因。
所謂“二狗”需要品牌，就是那些發了財的大老板、小老板需要在中央商務區買房，以顯示自己的成功和高貴。
“二狗子”需要品牌，這是我幾年前分析人為什麽需要品牌時說過的。上世紀80年代以前，“二狗”都在農村種地。改革開放後，壹批“二狗”發了財，成了千萬富翁、億萬富翁。為了區別於那些還在農村種地的“二狗”，他們要抽“大中華”牌香煙，戴瑞士表，穿名牌衣服。越是發了財的“二狗”，整個中國社會對名牌的需求就越大。這也是社會需要名牌的原因之壹。
CBD現在受歡迎的原因是因為需求。沒有需求，潘石屹再大也不可能把壹平方的房價炒到幾萬。據老潘自己說，買房的人主要是山西人，浙江老板除外。近年來，煤炭價格上漲，山西湧現出壹批煤炭富豪。過去，晉商通過建造庭院來顯示他們的高貴和成功。今天的煤富還是要建大院。但是，今天的大院不是建在山西，而是在北京上海的CBD。正是這種巨大的需求，成就了潘石屹等地產明星。
所謂地方政府需要重新洗牌，就是城市之間，同壹城市不同城區之間在招商引資上存在激烈競爭。競爭的重要手段是爭奪CBD。在壹個城市，哪裏建了CBD，就意味著那裏是未來的商業中心，就意味著這個地方的地價和房價是最高的。無論商業中心還是高房價，地方政府都是最大的受益者。
在很多城市，歷史上已經形成了商業中心，但歷史上的商業中心不等於今天的商業中心。由於城市規模的發展和汽車社會的到來，許多城市的商業中心發生了轉移。
以南京為例。現在商業中心和商務中心都在新街口地區。近年來，南京市政府正計劃在河西區建設南京CBD。這壹規劃的實施，意味著南京的商業中心將逐步向河西轉移，建鄴區將是這壹轉移的最大受益者。
CBD能為商家提供什麽？
有實力的公司之所以願意進入CBD，是因為CBD能給他們帶來名氣和現實的雙重利益。
先看名字。留在CBD可以為公司提升品牌價值。因為CBD的房價最貴，辦公環境最好，在CBD工作的公司，意味著公司有壹定的實力。尤其是對於會計師事務所、律師事務所、咨詢公司等公司，由於沒有廠房、設備等實物資產，沒有與這些產品相關的有形產品和品牌，辦公地點本身就是公司形象和品牌的重要組成部分。其實在CBD工作的會計師事務所和律師事務所更能接單，尤其是大單。
再看看現實。留在CBD給商家帶來的實際好處主要在兩個方面:
第壹，可以帶來集群效應。俗話說，物以類聚，人以群分。在CBD，聚集在壹起的是同壹類人。所謂相似的人，或者業務相互關聯的公司，或者規模實力相近的公司。由於這些公司人員之間的深入接觸，將創造許多新的商機。
第二，入住CBD可以享受更好的商務服務和生活服務，從而提高商務效率。
CBD的核心價值在於商業集群。
要理解商業集群，必須從產業集群說起。在中國，產業集群的典型城市是浙江紹興。在紹興，上千家企業做紡織。都圍繞著壹個行業，就是編織。每年編織近40億米。他們之間分工很細，有的專門織布，有的專門紡紗，有的專門印染，有的專門賣布，有的專門設計顏色和品種，有的專門生產紡織機械。在這個產業集群中，由於分工合作，每個企業都非常專業化，能夠盡快形成自己的核心競爭力。同壹產品是眾多企業核心競爭力的總和，整個集群會形成世界性的核心競爭力。
如果說紹興是中國典型的產業集群，那麽義烏就是中國典型的商業集群。在義烏，有幾十萬專門從事商業的人。他們匯集了中國最好的小商品，讓義烏成為全球最大的小商品市場。每天有五六千個來自世界各地的外國批發商。他們每年從這裏購買300多億元的小商品。
當然，北京的王府井和西單也是商業聚集區。各種零售商業都集中在這裏。正是這樣的集群，吸引了北京乃至全國各地的遊客和顧客來此觀光購物。
不同於產業集群和商業集群，CBD應該是壹個商業集群。
所謂商業集群，既不是壹個中心化的工廠，也不是壹個中心化的商品，而只是壹個中心化的人，即把相似的公司和人聚集在壹起，通過集中，讓他們相互接觸，深入交流，從而產生新的思想和新的商業關系。
所謂物以類聚，聚集的方式有兩種:壹種是把最有錢的階層聚集在壹起，把最大的公司聚集在壹起；二是把業務相關的類別集合在壹起。
只把最有錢的人聚集在壹起，不壹定能形成分工合作關系。就像很多城市居民住在壹個大院甚至壹棟樓裏，卻幾十年都沒有任何聯系。這種聚集，CBD只給企業帶來品牌效益，而不能帶來分工合作的效益。
近年來，我國很多城市都在開開發區。市長、書記、所有幹部都出去招商。誰有錢就招誰，不管行業上有沒有關系。這樣壹來，不出幾年，就會有相當壹部分企業倒閉。
廣州花都區就不壹樣了。他們有很強的招商引資目的，即主要吸引皮革生產企業和商業企業。招商引資後，花都迅速形成了皮革產業集群。
未來的世界競爭不是企業之間的單打獨鬥，而是集群之間的團隊競爭。CBD也不例外。我們應該致力於將CBD建設成為某些產業或某些經濟活動的商業集群。這種商業集群可以通過其集群效應使CBD具有持久的生命力。
如果把聚集在CBD的人群分為A和B兩種，其中A指聚集CBD最有錢的人和最大的公司，B指聚集CBD與商業相關的公司和人員，那麽兩種聚集有四個區別:
A類聚類速度快，B類聚類需要壹個過程。
經過壹段時間的A類聚集，相當壹部分公司會離開CBD，因為他們發現這裏沒有太多的聚集效益，卻要付出更高的商務成本。他們發現，在CBD上班和在其他地方的寫字樓上班沒什麽區別，而其他地區寫字樓的物業成本要低很多，交通也方便很多。
b類集聚可以幫助城市盡快形成核心競爭力；A級聚會只能帶來城市形象的暫時改善。
B類集聚通過CBD的商務集群可以帶動城市周邊的產業集群和商務集群，進而形成商務集群與產業集群、商務集群之間的相互促進；A級聚集只能促進城市房價上漲。
五、CBD的發展應走多元化和分散化的道路。
中央商務區的概念是從美國和其他發達國家引進的。美國最典型的CBD是在19世紀和20世紀的交通、通訊和城市發展背景下形成的。
在當今21世紀，我們在規劃CBD時，必須考慮以下幾個大的背景變化:
1.互聯網使人際信息交流不受空間限制；
2.隨著現代交通的發展和汽車社會的出現，距離的概念發生了變化。在北京，五環路內走10公裏比二環路內走10米好。不要說在西單、王府井，就是在國貿地區，高峰時段走10米可能也要半個多小時。
隨著城市規模的擴大和車流量的增加，城市中心區的交通擁堵將越來越嚴重。
4.便捷的出行和清新的空氣將是城市人工作效率和生活質量的重要標誌。
正是因為以上四個方面，如果CBD還在市中心，在繁華的鬧市區，在CBD辦公的企業商務成本會越來越高。其業務成本包括:
1.辦公成本高；
2.住在CBD附近的員工住房成本高，最終會轉化為公司的人力成本；
3.因堵車而造成的通勤、上下班的時間成本；
4.環境汙染讓老板和員工付出的健康成本。CBD周邊交通擁堵，CBD內建築密集，導致綠化率下降，容積率上升。大量空調和汽車尾氣造成空氣質量下降，建築玻璃墻相互折射，造成光汙染。這些都會影響CBD老板和員工的健康。
因此，在CBD的規劃中，要用網絡經濟的思維代替傳統經濟的思維，用汽車社會的思維代替步行時代或馬車時代的思維。如果還用傳統思維，尤其是只用房地產開發思維來規劃未來的CBD，很可能會給未來的大都市留下壹堆高品位的城市垃圾。
隨著網絡經濟和汽車時代的到來，在美國等發達國家，許多大公司都將總部從市中心搬到了郊區。比如微軟總部在華盛頓州雷德蒙，美孚石油總部在得克薩斯州歐文，柯達總部在紐約羅切斯特，沃爾瑪總部在阿肯色州本頓維爾，IBM總部在紐約懷特普萊恩。我相信未來的商圈將會是多元化和分散化的。
CBD的成敗在於給企業帶來的效益增量能否大於成本增量。
公司進入CBD辦公，是希望獲得比在其他商圈工作更多的利益，這是CBD給公司帶來的利益增量。但由於以上四個因素，也會給進入CBD的企業帶來成本增量。需要註意的是，這種成本增加還會繼續上升。因為，隨著城市汽車保有量的增加，尤其是隨著CBD白領汽車擁有率的增加，交通擁堵帶來的時間成本和健康成本會不斷上升。當進入CBD的收益增量小於成本增量時，人們會陸續離開CBD，將公司的辦公地點轉向環境優美、交通便利的郊區。所以，從大空間來看，近期，北京、上海等大都市是CBD的最佳選址；從長遠來看，廈門、青島、大連等中等沿海城市將是CBD更好的選擇。
從小空間來看，在不久的將來，繁華的市中心和城市中心是CBD的最佳位置；從長遠來看，環境優美、交通便利的城郊結合部乃至遠郊將是CBD更好的選擇。
易於打印的版本