2010年之前，Xi安審批的城改項目，幾乎都是五證不全直接在市場上銷售。有些項目還沒拆平，銷售廣告就開始滿天飛，自吹自擂。
資金斷裂後，開發商跑路，售樓部空無壹人，漫長的維權之路從此開始。留下壹棟又壹棟爛尾樓，坑害壹批購房者。
——壹個—
爛尾樓就像城市的傷疤。對於購房者來說，猶如晴天霹靂。於是，爛尾樓的業主走上了漫長的維權之路，同時也有家庭破產。結局不好就像壹場噩夢，是所有買家都不願提及的話題。但它永遠不會結束。
7月9日起，蘋果城“自救通知”發出，爛尾12年的雁塔區蘋果城項目啟動“重生”計劃。2008年，位於城南核心區東壹路的蘋果城項目，因開發商實華公司資金鏈斷裂、債務問題復雜而泡湯。這種“重生”的形式是:
1.準業主自籌資金自救。準業主補差價1350元/_。
2.政府委托第三方企業復工重建:Xi市雁塔區城中村及棚戶區改造事務中心向雁塔區國有企業Xi市雁塔科技創新基地建設發展有限公司出具委托書，組織實施蘋果城項目自救資金歸集及其他相關遺留事宜。
從“重生”的形式來看，似乎沒有問題。然而，在操作執行中存在許多問題和矛盾:
1.準業主支付的1350元/_的差價的支付標準是什麽？
該項目為同城爛尾樓，部分業主通過組團購房。單價不統壹:價格差2000-6000元/m2不等；付款方式不統壹:有首付30%、首付50%、全款。因此，補差價沒有統壹的標準，專項“自救”資金的籌集是最大的難點。
2.業主對負責重建的施工企業有異議。
Xi市雁塔區城中村及棚戶區改造事務中心僅出具委托書，由Xi市雁塔科技創新基地建設發展有限公司向業主收取“自救”資金，負責恢復重建。在沒有正式紅頭文件參與或監管政策的情況下，業主擔心接管企業的重建能力是正常的。
從以上兩點對蘋果城項目“重生”的分析來看，重生的難度很大。無論是“自救”資金的收取，還是復工，如果沒有相關監管部門的介入和全體業主的壹致意見，這種啟動重建都有可能出現“流產”。
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目前，Xi安有數百座爛尾樓。但通過對爛尾樓的盤點和分析，爛尾樓最根本的原因有以下幾點:
1.資金鏈斷裂和債務原因。過去，房地產市場的監管體系不夠規範和完善。投機性房地產企業只用少量資金投資開發。資金鏈斷裂後，他們直接建了又建房地產項目，成了爛尾樓。或者在發展階段，由於房企的債權問題，導致房企經營失敗，結局不好。
2.證件不全的原因。在證件不全的情況下，私自開工銷售項目。在惡劣的市場環境下，不可能用銷售款來支持首都大廈的開發和建設。簡介導致資金斷裂。
3.拆遷/換城補償原因。在開發項目與拆遷戶不能達成拆遷安置補償協議的情況下，建設項目。後續建設中，拆遷安置拖後腿的爛尾。
但是，也有壹些爛尾樓獲得了重生。項目遺留問題得到徹底妥善處理後，重新開工建設，最終脫胎換骨。
①環球Xi安中心，高新區科技路核心位置，1996年資金鏈斷裂。2015年進行爆破改造。華麗轉身後，目前Xi安中心環球公寓價格為5-8萬元/平方米。
②陜西信息大廈，省體育場西側，2001年資金鏈斷裂。2005年市政府由陜投集團介入門面裝修，2009年死灰復燃。建成後是皇冠假日酒店(五星級酒店)。
③城南最大爛尾住宅項目西江月。2014年，證件不全間接導致資金鏈斷裂，至今。2019年，盛傳保利將接手這塊千畝爛“名盤”。
通過分析，歸根結底，核心問題還是資金問題。復活的項目都有自己的再生方式，要麽開發商從零開始項目，重新建設，要麽拆掉爛尾樓重新開發建設；要麽政府參與協調，第三方企業接手(要麽開發商自行轉讓)。
而蘋果城項目，只靠已購房準業主的“自救”就能盤活，在所有核心問題還沒處理完就復工，無疑為後期的“重生”埋下了又壹個隱患。
-三...
看這兩天港區房企的拿地情況，可以看出，未來Xi安的房地產市場可能不會有爛尾樓了。
7月8-9日，港區兩天拍賣土地795畝。但兩個超過10萬_的大型商業實體的開發和自營能力，是開發商拿地開發港區住宅項目的前提條件。
7月8日特別約定10萬_商業用地收購:
1.投標申請人或其實際控制人必須是世界500強企業(以《財富》雜誌2019年公布的名單為準)；
2.競買人須在該宗地內投資建設總建築面積不低於10萬_的商業綜合體，且須在土地成交後3年內投入運營，建成後全部自持，不得對外出售。
7月9日特別約定11萬_商業用地收購:
1.競買人應在宗地內引入特色體育產業，建築面積不低於11萬m2，建成後持有期不低於8年，8年內不得單獨出售。
換句話說，這兩天在港區拍賣的土地，其實是通過拿地來考核開發商的綜合實力，必須具備開發建設大型商業綜合體和自持經營的能力，具備較強的城市運營建設能力，才有資格參與拿地。這不僅僅是傳統的土地拍賣:出價最高者獲得土地。
可見，未來不具備壹定開發建設能力和城市運營建設實力的房企，連土地都拿不到。政府從源頭上控制房企的開發能力和資金實力，從土地拍賣資格上杜絕不良房企的出現。
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