“新商業”文明是信息時代的商業文明，是隨著信息技術的發展和影響而興起的新商業文明。新商業文明下的商業模式是以柔性制造、個性化營銷、社會化物流為支柱，面向消費者的“大規模個性化定制”。
2016美國黑色星期五“黑色星期五”(感恩節後壹天)，JC Penny。
通過多渠道推廣，包括網頁展示、電視廣告、網絡視頻、電子郵件、宣傳、社交媒體和App。
等等路！在新的商業趨勢下，線上線下的融合，信息和體驗的傳遞，商家和客戶的互動，新的商業規則，都成為未來商業突破的研究方向。
早在2010左右，同行業精英就開始進行應對“新商業”的諾亞方舟計劃，我們也在5年前就開始了“商業4.0”的研究。隨著萬物互聯的到來，新體驗技術和人工智能將在未來五年顛覆當前的商業運營模式。商業4.0是物聯網融合時代的新模式。我們的研究不局限於五感(視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺)的範圍，除了滿足功能和結構的需要，還需要豐富情感的滿足(右腦+商)。我們研究了很多課題，不僅有新環境下的商業模式創新，還有未來的商業應用技術。在這裏，我結合現在的情況，簡單分享壹下“新業務”涉及的幾個環節。
商業地產的吸金方式
中國最早開發的商業購物中心是恒隆廣場和恒隆廣場。我在1993離開了自己的美國企業，回國負責這兩個項目的開發。在過去的連續三年中，恒隆和HKEx分別取得了國內購物中心最高的租金收入和最高的租金單價。恒隆廣場的年平均效率超過120元/天
作為海外上市公司項目，從國際投資者的角度來看，也是中國商業地產行業的標桿。
恒隆集團在香港的商業地產主要集中在香港銅鑼灣，這是壹個土地非常多的地方，但是我們在規劃海港廣場的時候，設計了壹個大中庭，占公共面積的45%左右。我們在90年代初做規劃的時候，就已經預見到了未來中庭多元化的營銷應用和運營推廣活動。今天，面對大鏈接時代電商的沖擊，實體店需要壹個足夠體量的中庭來做不同的促銷活動，這是壹些成功商業地產的基因。
當時也有不同聲音質疑港匯廣場公共面積過大，沒有收益。“妳為什麽在中庭投這麽多錢？”但開業後多年的經營數據證明，每次活動收取的租金遠遠超過店鋪的租金。凡事都需要在思維上有所突破，尤其是大鏈接時代。
但在90年代中國購物中心起步階段，我們在港匯廣場的規劃設計中，結合購物中心成熟的國際經驗，創新性地打造了中國第壹個多廳影院。同時，由於購物中心非常大，需要消防防火分區，消防部門全線做了13米的消防通道。當時我們想的是如何讓荒廢的消防通道活起來。如果妳去過港匯廣場，妳註意到的，或者覺得不錯的，就是當時創新的休閑美食步行街。
前置在任何時代都是非常重要的。從資產管理的角度來看，為什麽亞洲金融風暴後還能想著做奢侈品購物中心？購物中心的定位壹定要著眼於未來的趨勢，而不僅僅是現在的消費市場。按照90年代末的消費水平，中國還不足以支撐當時頂級奢侈品牌的消費市場。但是，考慮到過去三十年中國兩位數的經濟增長和人均收入的增加，我們進行了壹些大膽的重組和調整，成為中國頂級的奢侈品購物中心。如果看恒隆公司的年報，2015年的租金收入為4194萬港元，是非常健康穩定的現金流，這也是商業地產非常吸引人的部分。這是壹種持續不斷的收入。
商業地產的本質是資產管理。
“NOI”凈營業收入，和上限
費率資本化率是資產管理最重要的兩個指標，即如何運用壹些合理的管理，如何更好地運營和吸引投資，如何增加收入和減少支出。只有在這種情況下，妳的NOI才會增加，資本化率才會降低，資產才會增值。
信和集團在做資產管理的時候，有幾個項目是防禦性措施，主要是商場的改造和增值。在任何時候，我們都需要了解整個當地市場。在競爭對手新商場建成前壹兩年，新河已經開始防禦性整改升級。在資產增值過程中，對壹些利用率非常低的商業品類進行整改，增加商業零售出租面積。同時也促進了不同的業態。尤其是大鏈接時代，商場的更新和推廣需要在不同階段做壹些防禦性的調整。
商業地產投資有壹個退出的過程。2007年，我掌管香港第壹家民營上市房地產信托——鴻福地產信托REIT，整體收購長江集團7個物業。商業地產是有出路的，但出路是統壹經營，統壹管理，整體打包出售。房地產信托是在成熟階段將部分開發商的房產證券化。
目前國內還沒有真正的面向普通公眾市場開放的REIT，也沒有普通投資者可以投資的房地產信托。從趨勢來看，我覺得這也是中國下壹步必須要走的路，可以釋放很多資產，而不是資產管理。
當然，在資產管理中，重點之壹就是如何節能，還包括調整業態和形象，這些都是資產管理必須要做的事情。無論是信和集團，恒隆集團，還是鴻福地產信托，基本上都有很好的資產管理和運營管理，讓NOI每年不斷提升，或者說收益提升。
先說大鏈接時代融資的案例，因為商業地產是沒辦法借高息融資的，因為貸款壹般兩三年就到期了，項目根本來不及完成。因為開發商借的利息成本高，如果以股權抵押，借錢的公司最終會接手項目公司的股權。商業地產投資和貸款時，需要了解項目的杠桿率和利息。合理嗎？
正確的退出計劃，大家都在說李嘉誠又跑路了。其實作為壹個做生意的商人，當妳的房產達到壹個巔峰或者成熟的時候，就認為房產的價值已經到了，整體退出是壹個合理的方案。最近，陸家嘴的世紀廣場接手了ARA(壹家專門從事基金和房地產信托管理的公司)。因為ARA長江集團也有股權，所以原團隊會繼續負責這個項目的管理。
電子商務工具化
目前電商彌補了三四五線部分業態或產品的不足，所以電商在中國會更受歡迎。但是，在美國，電子商務的比例相當低。無論電子商務多麽發達，到2025年，中國將有7000家購物中心在建。目前電商買的東西很多都是以衣服、運動或者鞋子為主。其實說到互聯網，我壹直認為web是壹個工具。工具是什麽意思？妳如何利用互聯網與妳的客戶結合？在妳來到妳的購物中心之前，妳已經對妳的場地和產品有了基本的了解。所以到了實體店，自己去摸、看、試之後決定買。網絡的使用仍然非常重要，並且變得越來越流行。
在中國，移動終端已經占了網上交易的很高比例，現在中國的手機用戶已經占到了88.9%。目前，移動支付“支付寶”幾乎占據了整個市場的絕對數量。我相信每個人都會有支付寶和微信，無論妳現在交話費還是交其他費用，都已經很普及了。有壹次忘了帶錢包，吃完飯就坐在那裏。後來外婆家餐廳的服務領班看到我，我說，怎麽辦？他說妳有微信嗎，我說微信有，那妳去大眾點評買餐廳優惠券吧。我馬上在微信上買了餐廳優惠券，他說找不開。我說沒關系。領班給我拿了五六瓶可樂。
中國壹到黃金周就到處旅遊。可以看到黃金周支付寶在韓國花錢最多。可能韓國或者女生買的化妝品比較多，其次是泰國和香港。美國移動支付的交易量，蘋果蘋果
薪酬也越來越吃香，而且漲幅很快。美國的電商，無論是亞馬遜Amazon，還是EBay，都占到了零售總額的13%左右。
無論是易貝還是沃爾瑪，電子商務客戶越來越多。僅美國的主要零售商就在網絡星期壹。
“剁手星期壹”(黑五後的星期壹)，百思買、Kors、Target、老海軍、玩具反鬥城的商家，
沃爾瑪和其他地方的網頁和社交網站上的廣告正在吸引聖誕節前購物的顧客。
總的來說，電子商務的規模會有所增長，但在整個零售中所占的比重仍然很小。實體商業和實體零售不能因為電商的沖擊而消失。五年後的雙十壹，2014年增長了1000倍，2015年達到912億，2016年達到1207億。當然，今年的雙11加入了很多娛樂元素，比如聚會、互動等等。其實不管是電商，還是雙11，還是在淘寶做什麽，最終都是要和人互動的。另壹方面，如果同壹天在所有實體店做同樣的事情，集中打折讓利，這個銷售額也會非常巨大。
大數據改變生活。
今年的美國大選，大家都很關心。這次選舉出乎所有專家的意料，包括主流媒體。隱藏的條件很多。很多客戶不接受主流媒體的采訪。為什麽會有這麽大的誤差？之前70%或者80%以上的預測是希拉裏贏了，最後還是特朗普贏了。妳可以看到川普在臉書和推特上有很多粉絲。
還有壹點我想指出的是，特朗普花了500萬美元分析美國選民的大數據。我們聽過很多大數據，但是在商業地產分析客戶的時候，是同壹個概念。因為精準的分析，川普的廣告投放，在什麽州、鄉、縣等小地方，什麽人會越來越有針對性。這種大數據分析對特朗普的投票選民有壹定影響。幫幫忙，最終的鄉縣地圖明確證明了這壹步棋。當然，社交媒體本身傳遞的信息會比主要媒體類別多得多，這也是影響這次投票的原因。所以我想說的是，在今天這個大數據已經充分發揮作用的時代，很多時候我們還在做問卷，或者用幾千人的問卷來分析，來決定上億項目的投資和定位，會有壹些誤區。可能大多數人喜歡喝咖啡，吃西餐，但是當妳招攬生意的時候，妳會發現西餐廳很少。
目前國內也有壹些大數據分析公司結合了電信公司的數據。他們可以根據妳什麽時候用手機，清晰的分析出壹個商場壹公裏的人口，三公裏的人口，家庭情況。都可以通過這些數據找到更準確的定位。有了這些數據，妳的格式就知道如何修改和調整了。有了這些信息才能知道是否需要增加孩子的業態，活動是否是家庭活動等等。在這方面，我相信這次我會用美國總統大選中使用大數據的例子來增強妳對大數據的理解，在我們以後做研究的時候幫助妳。
線上線下融合
目前經常看到的是百貨公司的死亡名單。有時候要換個角度看電商的死亡名單。它也有成本，快遞也是，天貓也要扣分。人工需要錢，推廣需要錢，稅需要交，倉儲也是錢，所以電商不需要錢。
實體零售商如何應對？他們還會聯合起來做壹些促銷活動，購物節等活動。電商也在找實體店。Yama在紐約34街開了壹家，現在還會開壹家更方便的實體店，在路邊取貨。第壹家便利的實體店將在西雅圖總部附近開業。所以電商找實體，實體也要介入電商。但是，我壹直說，互聯網是壹個工具，重點在於我們如何使用它。
小米也在開實體店，小米預計2017年開店200到300家。小米聲稱他們的地板效率是壹般零售業態的20倍。因為單價很高，如果妳壹天能賣出幾百部手機，租200平米，平均壹部手機幾千元，它的地板效率就很高了。這是壹種趨勢。
另壹個人談到了股票。壹個朋友買了壹棟舊廠房，請了國際設計師，把舊廠房變成了多功能辦公樓。與此同時，多功能廳壹直在做不同的活動，拍電影，拍mv，或者舉辦時裝秀。這些老廠的改造就看妳怎麽操作了。尤其是目前文化、藝術、娛樂的有機結合，在這個大鏈接時代，如何利用這些創新的理念，讓存量房產價值最大化？
“新業務”應對變化
千年之交，港交所前有個大樓梯，千年活動就是在這個樓梯上舉行的。當時幾十萬人堵起來了！以後把樓梯平臺拆了，有幾個好處，包括增加壹些出租面積，包括那些可以更直接從地下進來的客戶。但是我們在建這個樓梯平臺的時候，我們的思路是可以通過這個樓梯平臺把二樓和壹樓的人都吸引過來，所以二樓的租金和壹樓差不多，這也是我們在創業初期規劃的壹些思路。改造後，徐家匯將成為上海文化藝術展覽的聚集地。
我以前的雇主，恒隆集團，推動了“EST”計劃。
體驗體驗，服務，技術技術，
在上海這樣壹個成功的購物中心，恒隆在不斷進步，這是成功的重要基因。從恒隆的年報可以看出，集團準備花1.3億元，換上海，換恒隆廣場，換恒隆廣場。通過調整局部區域，擴大恒隆廣場內的租賃面積，尤其是地下室將全部改建。恒隆引入新的“EST”改進將迎來壹個新的模式。我樂觀的認為，以後裝修後房租會漲。
商業環境無時無刻不在變化，適應變化的都是經驗豐富、管理有方的人。很高興參加“CCIM”國際註冊商業地產投資人和“CPM”國際註冊資產管理人的活動。我也是CCIM和CPM，所以我壹直認為壹個項目的成功運作最終是人的。如何建立壹個好的團隊，招到好的受過專業訓練的人壹起工作，很重要。壹個有經驗的管理團隊，其實是資產保值增值的主要引擎。
標簽
“新商業”是商業文明的延續。歸根結底，新技術和新商業模式都是為新的生活方式服務的。80後、90後還有壹個昵稱，叫“二次元”。與以往不同的是，我們提出商業地產將是大鏈接時代的主題體驗業務。從營銷的角度來說，無論是視覺、聽覺還是感官，都需要感官刺激營銷，更需要內容上的文化營銷。未來的商業不再只是功能主義的滿足，未來將是有文化感知的商業壹代，需要文化營銷的感官實現。大連接時代，大數據分析、精準定位、人工智能服務、虛擬現實體驗都將成為新的營銷手段。“新業務”需要以前瞻的眼光做好規劃、定位和業務管理，與時俱進，實現項目價值最大化。