蒂希
在送舊迎新之際，物業管理公司在回顧20xx年開展工作的基礎上，總結經驗，找出不足。以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，精細化管理，內部挖潛，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇於面對不足，團結壹心，強化大局意識、責任意識、合作意識，壹心壹意努力完成工作。我們將繼續發揚愛崗敬業的精神，為公司的快速發展盡心盡力。
《孫子兵法》說:“在天地之間，沒有比人更有價值的了。”員工是企業的根本，員工的素質是優質服務的基礎。我們將把培養壹支專業、高效、嚴格的管理服務團隊作為2012物業內部管理的基本策略，貫徹嚴管善待員工的方針，開展壹系列培訓計劃和績效考核，推廣企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。
壹.人事管理
人事管理的目標:
當月人員流動率低於5%
人員培訓覆蓋率達到100%。
招聘率達到98%。
員工生活滿意度達到90%
1.團隊建設在於制度化管理。人事行政部每年的首要任務是完善管理制度，細化崗位責任制，充分統壹責權利，落實到位。推行與之相匹配的績效考核制度，調動員工積極性。業績來自執行，執行來自細節。人事部計劃以安全部門為試點，提出各崗位的具體工作職責，實行新的績效考核制度，調動員工的工作積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力並逐步推廣。各崗位采取績效管理，爭取3月全面覆蓋，提升整體服務水平和團隊執行力。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督，對崗位的運行和執行情況進行有計劃的巡視管理。及時發現問題，及時改進。
2.人事行政部將圍繞提高員工素質，制定有針對性的培訓計劃，將業務知識培訓與企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化觀念，增強員工的責任感和敬業精神，培養開拓進取精神。要求員工在工作中真正做到“100%業主至上”。以企業精神和宗旨作為統壹員工意誌、匯報工作、統壹行動的基礎。在人事管理過程中，采取優勝劣汰的原則，按照標準嚴格控制加入或轉正的員工，逐步提高員工素質，進而提高團隊整體素質。
3.在提高管理要求的同時，進壹步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍和食堂管理，組織相應的員工生日活動和團隊活動。註重提高員工福利，加強與員工溝通，通過各種渠道聽取員工意見，及時改進。
4.效益是企業的最終目標。人事行政部將通過崗位責任制的實施，重新審視各部門、各崗位的人員配備情況，避免人浮於事，以建立精幹高效的服務團隊為目標，嚴格控制人員成本。
5.行政上，在滿足業務部門開展工作需要的前提下，積極加強與各部門的溝通協調。修改現有的工作程序，使其更加標準化和規範化。及時完成物資采購，嚴格管理物資采購和使用的控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好工作，確保公司財產和利益不受損失。
二、客戶服務中心
物業管理是服務型的，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在首位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規範管理，追求創新，真誠服務。不斷提升江南世家房產的價值，讓房產發揮其使用效率。
工作思路:
強調成本控制意識和成本管理程序；
強調團隊的有效運作和服務過程；
強調公共服務的標準化和特殊服務的個性化；
強調“以人為本”的服務理念和人性化的服務；
致力於與業主建立良好溝通的和諧社區。
目標設置:
顧客綜合滿意率不低於90%；
綜合及時服務率不低於85%；
業務技能培訓100%；
居住社區
綠化完好率不低於90%；
綠化覆蓋率不低於60%；
第壹期管理費率逐步達到70%；
二期充電率達到90%；
生活垃圾日清掃率100%；
工作重點:
根據對20xx工作的回顧和反思，20xx將致力於加強標準化管理、協調溝通和實施，以提高管理服務效率，創造和諧的生活環境。
(1)制定完善工作手冊，讓員工打開後就能操作，比如管理規章制度、操作規程等。使每壹個員工都了解工作規則，熟悉管理程序，從而達到規範自己，服務經營戶的目的。並定期進行業務、技能、服務意識等方面的培訓。，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工的水平。盡快帶領壹支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心的員工進行嚴格把關，定期進行考核評比，堅決更換不稱職的員工。
(2)居住區的環境管理極其重要。如何為企業主創造壹個良好舒適的生活環境是我們非常重視的問題。以往的管理經驗告訴我們，保潔工作的責任在人，監督、檢查、培訓到位，才能充分發揮每個人的潛力，認真做好日常保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區環境衛生狀況達到國家。
(3)根據收樓現狀，加強工程維修監管，積極協調各部門完成收樓任務。
(4)針對物業管理費收繳率低的情況，由於綜合因素較多，我們將通過定期社區文娛活動、定期家訪、問卷調查等多種渠道與企業業主進行溝通，聽取他們的意見。接受合理要求和意見，采取有效措施進行相應整改，提高管理質量；對於超出管理標準要求的，根據國家及相關規定耐心向業主解釋，加強對物業管理行業的政策宣傳，改變之前固有的觀念，爭取業主的理解。對於被解釋後拒不繳納管理費的經營者，將通過法律途徑解決，使管理工作順利進行。
(5)加強社區文化建設，與業主建立良好溝通，構建和諧社區。
(6)協助成立業主委員會籌備組，實行業主自治同管理。
三、工程維護
第四，安全部門
總結分析20xx年的工作情況，安保部繼續堅持扶強補弱、狠抓落實的原則，在做好安全和服務的前提下，抓好隊伍建設。結合公司的發展需求和管理方向，做好小區的綜合安保工作，確保人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。
求職目標
客人和公司綜合滿意度95%；
無因管理責任事故率為0；
新員工崗前培訓率100%；
不合格項整改率100%；
員工離職率≤20%(不含非正常離職率)；
突發事件快速反應率98%；
異常投訴率低於2%。
並全力配合水別墅二期銷售收樓工作及本部門相關工作事宜的接管，同時全面做好二期工作的服務和管理工作，樹立保安團隊形象。
2.做好元旦、春節期間小區的安保工作，節前小區的安全檢查由主管領導負責；同時，落實好春節期間主管領導的檢查和值班；明確強調不放過節假日的制度；組織安排部門員工春節期間的業余娛樂活動。隨著本部門人員的增加和三期宿舍籃球場改造的完成，擬組建物業管理公司籃球隊，既能豐富員工的業余生活，又能為公司的聯誼和公關比賽做準備。
3.保安部將在6月5438+10月開展業主或客人優質服務月活動，體現保安團隊的服務意識和熱情，樹立良好的口碑。
4、做好智能化系統的壹、二期投入使用工作，建立健全智能化系統的使用和管理制度，及時培訓智能化系統操作規範，逐步改變完全依賴“人防”的管理模式。同時安排專人在監控中心上崗，確保對小區24小時監督管理，提高安防標準。
5.根據壹、二期消防設備設施的分布和配備情況，進壹步完善設備設施的管理和操作培訓，加強日常消防訓練和應急處置演練。根據實際情況制作日常安全管理註意事項、家居及森林防火、應急處理方法等常用安全知識發放給業主，提高安全意識和群防群治的宣傳力度。
6、做好人員培訓和儲備工作。保安的管理方向是努力轉型，打造壹支強大而全面的團隊。結合安保專業特點，在年初人員流動高峰前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊、安保學校的聯系，做好人員儲備補充工作。全年退伍軍人占總人數的75%，其他占25%(保安學校、警校、武校工作人員)。充分發揮和利用現有人力創造價值，做物業公司的主導服務部門。
7、加強骨幹隊伍建設，拓寬員工知識面，條件允許的組織骨幹到兄弟單位參觀學習，查找自身存在的問題，提高整體素質和水平，(骨幹隊伍)采用“能者為主，庸者為輔”的原則，每季度開展工作自評，上半年部門總結工作時匯報工作。
動詞 （verb的縮寫）俱樂部運營
20xx年上半年，我們將繼續以服務為先，以效益為基礎，積極配合市場營銷和客戶服務的發展。采取靈活的管理方式，引入更多的個性化服務，使會所管理有所創新。在內部管理上，加強部門各運營點的協調配合，註重提升和增強員工的工作技能和服務意識，最大限度地調動員工的積極性和創造性；切實加強餐飲產品管理，不斷推陳出新，做好社區配套服務。
求職目標
力爭半年創收3萬元；
不及物動詞財務管理
圍繞集團發展戰略和財年工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本和采購價格的管控。在服務第壹的同時，建立規範的賬務管理，積極配合業務部門的工作，加快使用科內物業管理軟件。為全面完成物業各項工作指標和任務，現制定10上半年物業財務部工作計劃如下:
工作目標:
90%的服務滿意度；
將損失控制在20萬元以內；
建立駿華物業成本庫；
1.物業財務部在集團財務中心的統壹指導下，根據物業公司的財務管理制度和物業財務工作的實際情況，建立了詳細完整的成本庫，合理控制成本，及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。
2.負責公司資金計劃的制定、跟蹤對比、管理賬戶的登記和財務狀況的分析，並向管理層提供財務報告，進行成本分析並提出相關建議，力爭半年內將虧損控制在20萬以內。
3.以服務為宗旨，與客服中心壹起做好管理費的收取工作。對於提前欠費的業主，要配合客服中心約定催款方式，爭取催款率達到30%。推動物業公司收費工作再上新臺階。
4、負責各類款項的審核，規範財務支付審核程序，新財務制度培訓。主要是讓物業管理公司各部門負責人和本部門員工壹起學習新的財務制度，並重點講解之前修改的部分。新制度實施後，應嚴格按照制度執行。財務部進行監督和檢查。
5.完成2009年年終財務總結，分析財務狀況，編制財務報告。並根據各部門提供的數據，編制10上半年資金計劃，上報集團資金計劃部。根據集團批準的資金計劃，合理安排物業公司上半年10的月度資金，並與各部門協商相應調整部分付款計劃。
偏激
壹.概述
a項目位於郟縣東部，將是郟縣的新城區和行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。從這個良好的物業背景來看，壹個小區的物業管理水平會更加重要。
第二，目標
貫徹開發商開發壹個小區的理念，引入大都會物業管理的理念，通過優質的服務，在成都管理壹個小區，讓業主享受縣城的城市生活氛圍。並使物業功能發揮，促使住宅物業保值增值。樹立物業管理公司的品牌，
第三，組織
物業管理行業是微利行業，目前大部分物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織應該更加簡潔實用，減少內耗和人力成本。
第四，人事
人員設置原則:壹人多崗，不要因人設崗。預計從業人員16人(按全小區交付設計)。
職位數量、主要職責、備註
1經理1在董事會的領導下全面負責運營。
2業務部總監1具體業務事務及人事等。
文員3文員、財務、勞資、後勤等。會計要持證上崗
4物業經理1具體物業管理、裝修監理、收費、維修服務等。
5保安7門衛、巡邏、停車管理、小區治安等。
6水電1公用* *區域水電設施維護、水電維修服務等。
7名保潔員2名公共* * *區域衛生清掃、綠化維護等。
員工入職後，由公司聘請的物業管理咨詢公司進行培訓，骨幹員工送市主管部門進行在職培訓結構培訓。訓練率100%。
動詞 （verb的縮寫）企業預測
a)營業收入:65，438+096，5438+040，000元(年度，以下略)
l物業管理費:11.34萬元。
應收654.38+0.26萬元。
30000 * 12 * 0.35 = 126000(元)
預計收益113400元(收款率90%)。
l維修服務費:5000元人民幣。
l特殊服務:58000元
l其他收入:654.38+0.5萬元。
b)支出:20.25萬元。
l人員工資福利:654.38+0.4萬元。
l辦公費用:25000元(辦公、保安、綠化、保潔、消毒等。)
l維護費用:654.38+50萬元
l稅:1.05萬元。
l不可預見費:654.38+0.2萬元。
c)徑流赤字:-1.11萬元。
d)在財產接管期間
初期投資:65438+萬元(辦公設施購置費、通訊設備、員工服裝配置費、安保用品、綠化等。)
e)公共服務費構成計算:21.962萬元/年，0.61元/月*M2。
(1)按規定提取的員工工資及福利費
員額數、薪金、標準薪金、總數
1經理112001200
2營業部主任1800800
3辦事員36001800
4物業管理員1800800
5名警衛75003500
6名管道工1700700
7名清潔人員2400800
總工資9600
總工資:9600元/月；115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
總計:65，438+0.4...1.7萬元/年。
(2)公共設施設備維護費:65，438+0.5萬元。
(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元。
(4)清潔衛生費:2人* 65438+2月*80元/月*人= 0.1.92萬元。
(5)保安費:7人*200元/年*人= 0.1.4萬元。
(6)辦公費:按管理人員工資總額的25%計算。
5.52萬元* 25% = 1.38萬元
(7)固定資產折舊費:按10%計算，即1萬元。
(8)稅費:收入的5.5%，即1.052萬元。
(9)保險費:暫不投保。
(10)合理利潤:按營收的8%計算，1.36萬元。
但為減輕業主負擔，我公司將通過多元化經營、特色服務、嚴控運營成本等措施，開源節流，降低公共服務收費價格。擬向政府價格主管部門申報本小區公共服務收費指導價為0.35元/月*M2。
不及物動詞前期財產接管
a)派物業經理、管道工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，只能從物業管理角度向開發商提出建議)。
b)物業接管驗收
l既要從未來物業維修管理的角度來驗收物業，也要從業主的立場來嚴格驗收物業，以維護業主的合法權益。
l是物業竣工驗收後對物業主體結構安全和使用功能的重新驗收；
l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能夠正常使用；
l樓棟號、戶數已經相關部門確認；
l落實物業保修事項(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任和方法的落實，檢查主要保修項目的細節和圖紙到位；
l .接管小組應根據圖紙資料移交清單對技術資料進行核對，如發現產權和技術資料有任何空白，應以書面形式向開發方報告並請求協助。
l根據設備移交清單，接管小組將檢查各種設備的數量、規格、性能和容量。如果發現接管設備(設施)與移交清單不符或丟失，應以書面形式向開發商報告並請求協助。
l接管小組應對各單位的水、電、土建工程進行全面檢查，並記錄檢查情況，及時督促相關單位解決發現的問題。
在保修期內，因建築、安裝、設備等因素造成的質量問題，公司應查明原因，及時向開發商反映，並要求盡快解決。
l抄水、電、氣表底數並記錄備案。
l在接管驗收中如發現問題，應記錄清楚，並督促開發商督促施工方在約定期限內對存在的問題進行加固修復，直至完全合格。
l、接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收證書，並出具接管文件。
l、物業管理企業出具接管文件並辦理必要手續後，整個物業驗收接管工作完成。
七。職業
1，準備工作
l公共安全:在小區周圍種植綠籬或安裝圍欄；添加報警系統；統壹安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；
l車輛管理:增加區間路標；封閉小區是從多個出入口到壹個入口壹個出口；加壹個自行車棚；加固高架車庫；
l垃圾清運:增設垃圾池(房)或垃圾清運站等。
l樓道燈:改用節能燈(如感溫、聲控或角觸等。)
l逐步購買辦公室、門衛、保潔、水暖等設備、工業用具和員工工作服；
l開發登記流程；
l打印入住登記表；
2.協調工作
l與供電局、供水公司、液化石油氣公司、郵局保持良好聯系，確保居民入住後的水、電、氣供應。
我將代表業主聯系電話公司進行電話安裝，爭取現場放號，方便業主。
l聯系學校、派出所、居委會，了解孩子轉學、轉戶口的詳細手續，以及相關聯系電話和入住時的公告。
3.占領現場
占領準備和協調工作到位後，占領現場要布置彩旗、橫幅、鮮花和背景音樂，保安要設崗巡邏，歡迎業主加入占領。
舉行入夥儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩造勢。
註意事項:避免後期工地灰塵、噪音等不和諧因素。
4、程序的所有者、使用權。
發函辦理入夥手續
簽合同
5、辦理入夥手續。
交完入住手續、身份證、購房合同
確認業主身份，清繳預付費用和裝修押金。
建築垃圾清理費、物業管理費、印花稅
所有者簽名
與業主辦理手續
八。物業裝飾和管理
業主有權在收樓後對其購物業進行裝修，但裝修必須在規定的範圍內進行。其相關規定包括:建設部發布的《建築裝飾裝修規定》和物業管理企業制定的《家居裝飾裝修規定》。根據上述規定，業主裝修前必須向物業管理公司申請登記，包括填寫業主裝修申請表，領取裝修管理規定，按約定在申請表上簽字，交納裝修管理保證金和安全保證金，經批準後方可施工。業主裝修完畢後，物業管理企業應當組織驗收，驗收合格後退還裝修保證金和押金。
業主在裝修前向物業管理公司申請登記時，要求如實填寫裝修施工內容，並註明委托施工單位和進場人數。業主、施工隊和物業管理公司應在申請表上簽字蓋章。
九、建立財產檔案
物業檔案的建立是前期建設開發成果的記錄，是今後實施物業管理時工程維修、配套、改造不可缺少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之壹。隨著科學技術的發展和現代建築工程使用需求的提高，埋設在地下和建築物內部的建築設備設施和管線越來越多，越來越復雜，越來越科學和專業。因此，壹旦出現故障，屬性文件對於維護就變得至關重要。財產檔案的建立主要集中在收集、整理、歸案和利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，是指從規劃設計到工程竣工的所有工程技術維護資料及時收集；從空間上講，是指物業構成的方方面面，從地下到屋頂，從主體到配套，從建築到環境。整理的重點是去偽存真，留下有用的。歸檔是將材料按照其內在規律和聯系進行科學分類和保存，利用是在以後的管理過程中加以利用和豐富。
X.日常管理
(1)房屋管理業務清單
檢查業主裝修審核，巡視，跟進，監督，走訪回訪，熟悉收費財務。
頻率壹天兩次/天，占用周期6H/天，壹周消除三次違規100%。
標準準確，符合規定，不存在危及安全、不改變外觀、不改變用途、不亂扔垃圾、不亂挖亂放、不違規裝修的情況。房屋完好率100%，投訴率在1‰以下。及時聽取業主意見，在不違規裝修的情況下滿足業主的合理要求。業主滿意率99%以上。小區的棟數，套數，面積，公用設施，管線，開關的落實情況，業主的樓號，房間號，姓名，單位，電話，家庭情況有問必答。正確率90%以上，收款率90%以上，每半年賬實相符。
工作程序8: 00 ~ 8: 30:了解並處理業主保修和總值班員的投訴。8: 30 ~ 17: 00後續督導、巡視、走訪、檔案整理。
(2)綠化管理
工作項目:澆水、施肥、修剪、整形、防蟲、除草、清潔、補種。
工作要求冬春晴天每兩天澆水壹次，時間接近中午；夏秋兩季每天兩次，宜春和秋季早晚各壹次，灌木和粗喬木根據長勢分春秋兩季多次局部施用；春夏秋多次冬季植樹，冬季清園。嚴重者每月重點防控壹次，春夏半月壹次，8小時/天，嚴重者按需補充。
標準統壹，綠色生長保持良好均勻。無重量、無滲漏的樹木，用叢生、內生的枝條截除，整形、定型為灌木。地被草保持完好30 ~ 50毫米，不汙染環境。純度90%以上，清潔率99%以上，綠化率95%以上。
7: 00 ~ 9: 30澆水施肥；9: 30 ~ 11: 30除草、整形、清洗；13: 30 ~ 15: 30，殺蟲、填隙、保潔；15: 30到17: 00的水肥。
(3)房屋及公共設施維修養護作業清單
工作內容:裝修審核、監理、檢查、保潔、室內維護、室外維護養護。
道路停車場、頂層樓梯及墻面、明溝、地下溝渠、外墻、供水、供電、供氣路燈
頻率8小時，汙水井、雨水井壹天/月壹次，化糞池壹次/半年壹次，汙水管道兩次/季修，小修不能過夜。24小時內，中修兩天，大修兩天內有兩次/天的回波檢查。及時保養每月檢查壹次，兩年刷壹次漆，壹周換壹次梯燈，隨著故障壹周修壹次，也就是。
標準符合要求，不危及安全和外觀，不改變用途。熟悉房屋的公共設施、類型、位置、分布、安全要求和開關位置。公共設施完好率90%以上，無堵塞，少汙染，無缺陷。井蓋完好率100%，不需要小費和福利。回訪率100%，業主滿意。無滲漏保溫層完好整潔，扶手完好，梯燈正常，無張貼跡象，無積水，無塌陷，無鼠洞，無鼓包，無滲水，無違章，操作整齊統壹，無亂接，無漏燈泡，燈罩完好率90%以上。
節目8: 00 ~ 8: 30了解並處理車主的保修和對大副的投訴。8: 30 ~ 17: 00後續督導、維護、巡視、拜訪、檔案整理。
工作內容，定位檢查，移動檢查，學習培訓
消防設施、家居安全違章、裝修監理、車輛駕駛、停放、保潔、自行車摩托車保管、應急學習、法律法規、教育培訓。
頻率24小時每周壹次24小時，每20分鐘壹次24小時每周5分鐘到達現場壹次，每次1小時。
標準的人車進出有序。車輛上牌登記，交款90%以上。沒有買家、乞丐、商販等可疑人員進出。完好率100%，盜竊、刑事、消防、治安案件發案率2‰，違章率5%以下，無違章、無鳴笛、無違章100%。采取正確適當的措施，遵守國家和地方法律法規、業主公約等法律法規，嚴格保安紀律，健身、隊列等常規訓練。
(4)保安和停車管理
(5)清潔管理
工作項目地面清潔樓梯垃圾清除殺死老鼠和蟑螂。
頻率兩次/天14H/天掃描兩次/周沖洗壹次/月壹次/天兩次/月，藥分發給業主壹次/年。
標準地面無雜物、垃圾、道路、淤泥、雜草、積水，單個車棚、樓梯無雜物、蜘蛛網，清潔率95%以上。所有公共區域無雜物、無蜘蛛網，張貼、亂扔垃圾、扶手無灰塵，清潔率95%以上。每天都很清澈，幹凈無臭無汙染，垃圾清除率650%。室內15M2或室外管道20M蟑螂密度小於3只。
節目5: 00 ~ 7: 00地面清掃；7: 00 ~ 8: 00清除垃圾；8: 00 ~ 10: 30，打掃樓梯，清掃，殺蟲，除四害；垃圾清運13:30 ~ 15:00；15: 00 ~ 16: 00地面清潔。