建築設計理念的簡約元素
這個地方群山環繞山谷，地勢極好，風景絕佳，長城蜿蜒在險峻的群山上，劃出壹道天然的邊界。但幾座農舍留下的壹點殘存，破壞了這裏的美景。此處如何設計？查看現場回來，我就想，首先，自然要素，如巖石、樹木，甚至現有的人造結構，都要保留。考慮到場地足夠的功能空間及斜度，大量的空間，應該放入幾個部分，以留給“空”設計的余地。這是在室內和室外之間，充盈和空白之間，與自然交流的最好方式。這樣壹來建築分割的各個部分，便與 其他房子和周圍環境和諧相處。“建築即風景”便是這壹設計的追求，它包容了多元的文化和不同的功能，因此，建築在這裏不是供觀賞的對象，而是具有不同背景的人們彼此之間，並與自然之間，相遇、交流的地方，憑借自然與人造的建築，我想創造壹個由人組成的新的風景，我把這叫做“文化景觀”。這種文化景觀是新自然、新地方、新生活。
會所處於“長城腳下的公社”中心，從各個房子可以很容易地來到這裏，它靠近南面和北面山谷起源的地方。同這裏向西看，長城正在眼前，能看到整個地區美好的風景。往東看，也可以看到東面的山谷，而南北兩邊的視野，則圈定群山之內，此地的坡度約為0—10%，從西南向東北傾斜。這個會所，是為各個房子的客人和住戶提供服務，包括向個飯店，壹個遊泳池，壹個畫廊，壹家雜貨店，壹個管理中心以及員工宿舍，各色人等在此相遇，多元文化在此碰撞，多種功能和諧***存，它應該是這樣壹個地方，與其他功能相比，遊泳池實在很大，應該分成幾塊才對，中餐館有10個包間，擁有10個私密、封閉的花園，這10個花園風格各異。若把飯店當做壹個用活動隔間隔開的大廳，那些獨立花園看起來壹定很特別，由於房間曲折，留下壹些空處，光線穿過，好像壹道神秘的長廊。除了員工宿舍，其他功能區都由走廊連接，並按其場地高度決定位置。遊泳池和中餐館上面的西餐廳，是賞長城風景的好地方，日落尤其迷人。走金大堂，幾株好看的綠植映入眼簾。這些會所的延伸，其中的直線元素，把建築與道路連接起來。這裏有噴泉、木飾和停車場，但有些外部空間並未利用。 1、妳多次談到SOHO中國獨特的商業模式，能不能用壹句話簡單總結壹下？
潘石屹：SOHO中國的商業模式是：開發商業（包括寫字樓）地產，統壹規劃、建設，統壹市場銷售，統壹出租和管理。
2、市場上壹直對SOHO模式有疑議，為什麽SOHO中國不搞大量土地儲備，是商業模式決定的，還是其它原因？
潘石屹：這個問題是市場上追問最多，追問時間最長的壹個問題。SOHO中國不搞大規模的土地儲備，基於以下兩點考慮：
第壹，出於遵守法律的考慮。中國法規明確規定：“兩年不開發的土地要無償收回。”從過去幾年對這條法規的執行情況看，盡管政府每年都反復重申和強調，但壹直沒有真正嚴格實行。在中國土地管理方面，有兩條年年都在講，但壹直沒有真正實行的法規，壹條是“兩年不開發的土地要無償收回”；另壹條是違法“小產權房”的建設。中國古代有個“狼來了”的故事。壹位牧羊小孩總是騙大家，喊“狼來了”，最後，大家不相信這孩子的話了，當狼真的來了的時候，沒人當真，也沒有去幫助他，結果狼把羊吃了。
我們看到這兩項違法行為引起的矛盾越來越尖銳。壹些城市甚至有十幾萬套違法的“小產權房”；也有些房地產商圈了二十年，三十年，甚至近百年可供開發的土地。也許政府真的會嚴格執行這兩項法律，狼真的會來了。
盡管這兩項法規並沒得到認真執行，但無論如何SOHO中國絕不冒法律上的任何風險，公司的所有行為只有在法律的保護下才是安全的，否則，將存在著巨大風險。嚴格執行所有法律規定，是SOHO中國最基本、不能逾越的原則。
第二，SOHO做商業地產，壹定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段，這類地段的土地價值和壹個三線城市郊區地段的土地價值是完全不可比擬的，北京前門大街上壹平米的土地價值可能是內蒙古郊區壹平米土地價值的幾百倍幾千倍，簡單把SOHO的土地數量去和壹個主要在邊遠地區圈地的開發商土地數量去比較是不恰當也不科學的。把有限的資金資源投放在圈地上，放在幾十年、近百年不能開發的土地上，對公司的資金是壹種浪費，對社會的土地資源很是壹種浪費，與其圈了地讓保安看著曬太陽，還不如讓農民在土地上種糧食、蔬菜或水果呢！ 3、妳認為SOHO中國的商業模式成功嗎？衡量它成功的依據是什麽？
潘石屹：SOHO中國的商業模式是非常成功的。它的成功就在於能達到物盡其用，物有所值。有壹個媒體計算過，SOHO做過的12個項目中，有6個在SOHO接手以前是空置、爛尾項目，他們對SOHO模式的總結就是，“化爛尾為利潤”。這體現了SOHO中國對城市和社會的貢獻。同樣，在過去十年時間裏，SOHO中國的7000多位客戶都分享到了這種成功的商業模式帶來的物業升值和回報。他們獲得的出租回報比同時期購買的物業高出許多，這也形成了老客戶不斷重復購買SOHO中國產品的案例。壹種商業模式成功與否重要是看它能不能經受住市場波動的考驗——SOHO中國商業模式經受了全球金融危機的沖擊與考驗，在同地區寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發的寫字樓出租率壹直保持在95%以上。同時SOHO中國在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續高速增長也是這種商業模式成功最好的證明。 4、SOHO中國的商業模式，也受到壹些來自同行質疑和批評，除不搞大規模的土地儲備外，另壹點就是為什麽不整售，而是分散銷售給不同的業主，是這出於什麽考慮？
潘石屹：不搞大規模土地儲備在上面已經講清楚了。但為什麽不整售呢？這也是我們在過去十年時間根據市場反饋做出的選擇。在SOHO中國開發的65座大樓中，銷售之前，總有許多機構要來洽談，整棟購買。這種機構整棟購買常帶有壹些額外的、公司不能允許的附加條件。我們也看到其他公司整棟銷售過程中出現的各種腐敗現象，所以最後的結果是我們的項目沒有壹座銷售給機構。
同時，我們也看到，機構整棟購買的數量相對較少，更多具備購買力的客戶仍是中小型客戶，從最早的投資幾百萬的客戶，發展到有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場發展和財富積累的階段，還遠沒有發達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。通俗地說，把大樓看成壹個西瓜，在中國的市場中，能買得起壹個西瓜的人極少，但如果把這個西瓜切開來賣，能買得起的人就會呈幾何數增長，能讓更多人分享到我們的產品和資產的升值。
5、另外壹個問題就是為什麽SOHO中國不持有物業，而是銷售？
潘石屹：從公司的股本金回報來看，物業銷售比物業出租要高得多，資金的使用效率也更高。物業的銷售讓SOHO隨著北京和上海大規模的建設而快速地成長和壯大。銷售物業使公司每個部門，每個人都具有活力和創造力，如設計、建設、市場等部門。同時，銷售物業可以讓公司為社會創造價值最大化，公司的利潤和繳納的稅金就是這種價值的具體表現。
我們會在下壹步適當地加大持有物業的比例，但這些物業壹定是獨壹無二的，不可替代的資源，如前門大街。 6、SOHO中國的客戶主要集中在北方地區，這與文化背景有關系嗎？這種集中有風險嗎？
潘石屹：SOHO中國開發的物業集中在北京，而客戶大多在北方。我想這與北方人對北京的向往和北京在北方的經濟地位有很大的關系。絕大多數的北方人都有北京情結。我上小學時，每個小學生都會畫天安門，畫完天安門壹定要在上面畫上幾道光線。我們從小就認為天安門、北京是自動會發光的地方，是帶有光環的地方。
另外，北方人有購置物業的傳統，在北京繁華地段擁有屬於自己的物業是幾代人的夢想。與江浙的客戶相比，北方客戶比較穩定，主要看中的是物業出租回報率和升值空間。在我們開發現代城時，有許多溫州客戶，壹會兒全來了，壹會又出手，全走了，很不穩定。
北京對北方的客戶有吸引力，而上海對長江三角洲的客戶更有吸引力。從我們的客戶來看，相對別的開發商不是集中，而是更分散。在北方的許多省份都有我們的客戶。 7、妳認為SOHO中國的商業模式中，還有哪些需要改進的地方？
潘石屹：第壹，在SOHO中國商業模式中，過去統壹管理的環節是通過招標的辦法委托給壹家高水平物業管理公司來完成物業管理，而出租和推廣由我們自己去完成。下壹步，為了完善SOHO的商業模式，我們準備由SOHO中國自己組建物業管理公司來管理我們開發的物業，這樣，SOHO中國的機構與它的商業模式相配合，會讓這種商業模式的優點得到更大的發揮。
第二，SOHO中國在過去十年時間開發的建築產品如果說是第壹代SOHO的話，今後還會不斷改進，讓新壹代SOHO產品更適應未來網絡化時代，讓建築的功能更進壹步融合，網上、網下融合，功能融合等等。
8、妳如何看SOHO中國商業模式能否持續、健康地發展？
潘石屹：首先，壹家公司，壹種商業模式能否持續，健康發展，最重要的是要看它能否承受未來市場的波動，甚至大的波動。
其次，SOHO中國在戰略上要把自己永遠放在進退自如的狀態。市場好時我們就加快銷售的速度，如2009年SOHO中國的銷售額將創下新的歷史記錄；當市場低迷時，SOHO中國就大量進貨，如2008年，SOHO中國購進大量的項目，包括成交額高達55億元的朝陽門SOHO。
至於SOHO中國的可持續增長的空間有多大？如果房地產市場持續看好，公司將把已有的現金用於現有項目的建設，從金額上會有超過500億元的銷售額，可以保證公司保持4年以上的增長。反之，如果房地產市場不好，公司將充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過300億元的土地和項目。這就是SOHO中國在2008年8月份可以進退的空間，也是SOHO中國可持續發展的戰略。 電子商務的火爆開始吸引房地產商的目光。SOHO中國董事局主席潘石屹透露，SOHO中國正在積極籌劃房地產電子商務。“網絡售房將成為SOHO中國壹大新營銷策略。”
2011年4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行“銀河及朝陽門SOHO商鋪網絡競買”。最終“朝陽門SOHO二期-122商鋪”以720萬元的壹口價被網友“aiju_0619”競得，“銀河SOHO1-152戶型”以1202萬元被網友“guo188”拿下。
2011年5月15日，SOHO中國第二次推出網上售房活動。當天的網絡銷售上，15套房源均成功售出，總成交價超過1.36億元。6套商鋪、4套寫字樓幾乎都被網友壹口價(最高限價)秒殺。
2011年6月11日，SOHO中國第三次網拍11套房產。
2011年9月17日，SOHO中國進行了第四次網上銷售，而這也是其首次京滬兩地同時無底價拍賣。