摘要:收益還原法是收益性房地產估價最常用也是最重要的方法。但由於下調利率難以確定，因此難以確定其是否準確、科學，導致其應用受到壹定限制。通過分析目前常用的確定下調利率的方法，得出了用復合調整法確定下調利率的優化方法。
關鍵詞:復合調整法房地產評估還原率
房地產估價是壹項復雜的經濟活動。為了使鑒定活動高效、準確、公正，必須註重活動過程的嚴謹性和科學性。房地產評估收益法是目前國際上最流行的資產評估方法之壹。它是利用資金的時間價值原理，對房地產的未來收益進行貼現，求出其當前市場價值的壹種估價方法。然而，在實踐中，收益法有壹些困難。中心難點在於確定未來的凈收益和資本化率，尤其是資本化率是否準確，這將極大地影響該方法得出的評估結論的真實性和客觀性。因此，在使用收益還原法評估房地產價值時，還原率的準確性對估價結果的準確性有重要影響。
還原速率本質
由於房產具有定位固定、不可再生、個性化和可持續性的特點，具有投資和消費的雙重屬性，當用戶占有壹處房產時，房產不僅能為其提供當期的凈收益，還能期望在下壹年繼續獲得。因此，購買房產可以看作是壹種投資，房產的價格可以看作是購買房產收入若幹年後投入的資本。房地產的價格取決於可以獲得的預期收益，這就產生了房地產估價收益法。收益還原法的基本公式是:
收入價格=年凈收入/減少率(如果年凈收入相等且不確定)
還原率是資本投資收益率的壹種，或稱為收益率、報酬率、利潤率、利潤率、利率，用於將房地產的凈收益還原為房地產價格的比率。降息的實質體現在以下幾個方面:
減少率會因投資性房地產的位置和用途而異，並隨時間而變化。
降低利率必須為正值。如果還原利率小於零，意味著房地產投資收益損失，無法獲得年凈收益，那麽收益還原法的應用就失去了基礎，計算也就沒有意義。
最低下調利率必須高於銀行同期定期存款利率或國債利率，否則投資收益不會高於資金存入銀行或購買國債，因此不經濟。
縮減率與投資風險成正比。如果預期未來會有較高的通貨膨脹率，或者收益性房地產的未來年收入風險較大，投機性較強，資本化率較高，房價較低。反之亦然，即房地產的未來收益更確定，或者沒有明顯的通貨膨脹率，那麽資本化率更低，房價更高。
用收益還原法評估房地產價格時，估價結果的準確性取決於評估師對凈收益和還原率的確定，尤其是還原率，其微小的變化都會產生很大的影響。對評估師來說，選擇壹個合適的還原率更為重要。確定合理的降價幅度是準確計算房地產價格的關鍵。
計算縮減率的常用方法
確定還原利率有多種觀點，如:市場提取、銀行平均利率、貸款利率、資本投資於有息證券的利率、安全利率加風險調整率、資本增值率(機會成本率)、抵押和自由資本組合法獲得的利率、壹般利率、租售比等。以上觀點各有特點，其利率計算也各有側重。理論上，房地產估價師通過合理選擇不同的估價項目，可以得到滿意的結果，但實際操作中，這是建立在估價師對市場充分了解的基礎上的，真正做到這壹點並不容易。
在降低率的確定過程中，影響因素較多，主要包括自有資金比例、外資利息、折舊或功能下降導致的折舊和收益減少、通貨膨脹導致的房地產升值和收益增加、還款後自有資金增加等。此外，風險補償、免稅政策、房產類型、區位、年限、租賃、結構等也影響著還原率，所以房產還原率的影響因素非常復雜，難以確定，不能簡單用銀行利率來代替，這就需要評估師充分利用自己的專業知識和智慧，確定壹個最接近房產市場價格的還原率。
本文將系統闡述實踐中常用的幾種壓下率計算方法及其比較。
(壹)市場抽取法
這種方法適用於房地產市場成熟活躍，市場租金和交易價格容易收集的情況。該方法直觀，易於理解和接受，準確性高。壹般來說，計算分為有限年減少率和無限年減少率。有限年遞減率的計算比較復雜，可用逐步逼近叠代法求解。值得註意的是，采用市場租金(收益)/價格比率法計算還原利率時，選取的市場實例必須與待評估房地產相似，即要求在最近同壹供求圈的用途、結構、功能、權益等方面相同或相似。此外，為了避免或有事項帶來的誤差，需要抽取幾個相似的房地產，求出凈收益與價格之比的算術平均值或加權平均值，作為待評估房地產的還原率。
這種方法的缺點是需要豐富的市場信息和很多可比較的實例，而且要在評估人員對壹些特殊的交易情況進行修正後才能應用，所以計算比較復雜。此外，每個比較例的建築條件和運營期可能不同。另外，市場上出售的房產未來收益年限不可能完全相同，下調利率與未來收益年限有關。如果估價對象與可比實例的未來收益年限不同，則得出的還原利率不實用。而且對於這種方法，國內很多評估師認為，既然市場上有可比的例子，不如用市場比較法，而不用收益法。
(2)積累法
累積法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實踐中廣泛使用的壹種方法。其理論基礎是投資者必須獲得相應的報酬才能投資；它的出發點是選擇壹個接近無風險的投資收益率，也就是所謂的安全利率。如果國外認為美國國債利率接近無風險，中國往往以壹年期固定銀行存款利率作為安全利率。加上各種不如安全利率的調整。壹般加起來有三個因素:額外的投資風險、流動性不足、管理負擔。我們可以得到投資者要求的收益率，減去預期的收益增長率，就可以得到房地產的減持率。
安全利率加風險調整法的缺點是:第壹，安全利率的選擇缺乏壹定的準則；其次，我國存貸款利率經常變動，對房地產價格有壹定影響；再次，投資要素附加值的確定具有壹定的主觀成分，房地產市場的實際風險水平通常難以確定。另外，隨著不同地區、不同類型、同壹房地產的權益不同，實際風險利率不同，所以結果也不同。
(三)投資收益率排名插入法
投資收益率排序插入法是找出相關的投資品種及其收益率，根據風險程度進行比較判斷，根據經驗判斷風險等級，然後對各種利率進行排序分析，得出收益率。比如銀行壹年期存款利率2.52%，壹年期國債利率2.72%，公司債收益5%，壹年期貸款利率5.85%，投資股票收益率12%。考慮到投資房地產的風險大於銀行壹年期貸款但低於投資股票的風險，其收益率應高於壹年期貸款利率但低於投資股票的收益率，可確定下調幅度為5.85%。
該定律從宏觀的角度把握房地產和其他投資資產(銀行存款、貸款、國債、保險、企業債券、股票及相關領域)的收益與風險的關系，其前提是確定其他投資資產的收益，作者將其歸結為各種投資資產的收益與風險問題。在競爭有序的投資市場環境下，投資收益的排序插入法是壹種可取的方法，但當房地產投機行為增加，出現房地產泡沫時，應謹慎把握各種投資收益中的減息排序。另外，如上所述，5.85%-12%之間的數據範圍還是比較寬的，對鑒定結果的影響比較大，所以這種方法非常依賴鑒定人的經驗，對鑒定人的素質要求比較高，很難對其最終值做出科學的解釋。
(4)收益風險倍數法
收益風險倍數法是在參考投資收益率排序插入法的基礎上，對安全利率加調整值法的壹種改進方法，即將安全利率加調整值法中所需的風險調整值改為壹個額外的倍數，用於確定房地產投資和安全投資的年回收金額。因為房地產投資的風險高於國債，所以房地產投資的收益率應該高於同期國債的年利率。具體思路是:假設房地產投資購買的盈利性房地產總價為V，使用年限為N，資本化率為R，年凈收益為A..同時，如果投資金額為P，期限為N，年利率為I，每年帶息回收金額為A，則有:
v = a/r×[1-1/(1+r)n]
p = a×(1+I)n-1/I×(1+I)n
因為房地產投資的風險和收益大於國債投資，如果兩種投資相等，回報期相同，那麽房地產投資的年回報(凈收入)大於國債投資的本息回收。假設房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高B的倍數，則有:
a=(1+b)×A
因為V=P，所以有:
(1+I)n-1/I×(1+I)n =(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
這個公式是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，其中B稱為收益風險倍數。利用這個公式，只要事先知道I和N，就可以根據收益風險的倍數確定資本化率R。該方法的關鍵是確定壹個合理的倍數，倍數的確定依賴於評估人員的經驗判斷。
(五)復合投資收益率法
該方法以購房按揭收益率和自有資本收益率的加權平均值作為還原率，並按以下公式計算:
R=M？RM+(1米)RE
其中:r-還原率(%)；m-貸款價值比(%)，抵押貸款金額與房地產價值的比值；RM——抵押貸款減息率(%)，第壹年還本付息額占抵押貸款額的比例；再-自有資本要求的正常收益率。
其使用的前提是確定房地產融資的抵押利率、自有資金的投資回報率及其在總價值中的比重。投資回報最大化，抵押貸款占總價值的比例有壹個合理的值，在我國壹般在60%-70%之間。這個值不是越高越好，過高會帶來債務風險。壹旦所有參數都能合理確定，就能得出客觀合理的資本化率。但正如難以確定風險補償壹樣，難以確定自有資本投資(產權投資)的收益率。另外，根據這個公式，如果假設貸款價值比率為0，那麽還原利率就等於要求的自有資本收益率，這顯然是不現實的。
(六)行業基準收益率加價格指數調整法
這樣確定房地產資本化率的前提是把房地產當作壹種投資。假設妳以P價格(資本凈流出)投資壹個房地產，每年可以獲得壹筆凈收益(資本凈流入)，假設A每年不變，收益的周期為n:
FNPV = a/(1+R)[1-1/(1+R)n]-P
其中，FNPV是財務凈現值，R是貼現率。
設FNPV=0，則:
R=FIRR(財務內部收益率)
當FIRR & gt；RC(行業基準收益率)，fnpv >；0，投資房地產可以獲得超額利潤；當FIRRC、fnpv
這種方法簡單可行，有壹定的理論基礎，比較準確，目前應用廣泛。但這種方法的缺點是只計算房地產的壹般還原利率，需要用其他方法將這個壹般還原利率調整到待評估房地產的具體還原利率。
還原率計算方法的優化
以上六種確定還原利率的方法都是目前比較流行的方法，但有些方法存在壹些不合理的缺陷，有些不能完全反映還原利率的本質，有些過於依賴評估人員的經驗。作者在實踐中總結了還原率的確定過程，在分析還原率本質的基礎上，將對還原率影響較大的幾個因素進行整合，相互進行必要的復合和修正，得到所需的還原率。詳情如下:
(1)步驟1，確定參考縮減率
選擇壹年期國債利率作為減持利率的基準，明確減持利率的盈利能力；選取行業平均利潤率作為下調利率的修正值，體現房地產的投資屬性；取國債利率和行業平均利潤率相加後的平均值，確定某壹點(參考點)的下調利率，確定為基準下調利率。公式如下:
基準下調利率=(壹年期債券利率+行業平均利潤率)/2
比如壹年期國債利率為2.72%，房地產行業利潤率為12.2%，則基準下調幅度=(2.72%+12.2%)/2 = 7.46%。
因為這兩項都有官方認可或行業統計的現成數據支持，所以評估人員壹般更容易確定基準還原率的數值。
(2)第二步，修訂物價指數。
查詢房產所在估價時點的房地產價格指數，與參考時點的價格指數進行比較，得到估價時點與參考時點之間的價格變化(以百分比表示)，將其值作為價格調整系數，得到估價時點的下調利率修正值。
例如，如果在評估基準日和評估日的房地產價格指數分別為65，438+003.6和65，438+026.7，則根據第壹步的結果可以得到評估日的折舊率修正值= 7.36 %× (65，438+065，438+06.7/65，438+003.6) = 8.29%。
這個數據不依賴於評估師的經驗，可以根據權威的房屋銷售價格指數和土地交易價格指數計算得出。
第三步是調整風險。
評估人員根據土地風險小、房地產風險大、住宅風險小、商業空間大的原則，判斷待評估房地產的風險，得出其風險調整值，確定最終下調利率。
例:假設風險調整值為0.5%，可以推導出最終的縮減率為8.29%+0.5%=8.79%。
我們把這種方法命名為“復合調整法”。從以上步驟可以看出，復合調整法既兼顧了還原率確定的科學性，又體現了還原率確定的藝術性。第壹步和第二步的依據不是來自評估師的經驗，而是來自現有的權威數據，操作簡單明了；第三步體現風險對還原率的影響，加上風險調整值前的還原率實際上接近最終結果，無形中降低了實際工作中評估師確定還原率的難度系數。
當然，房地產估價=科學+藝術，評估師必須有豐富的經驗，才能做出準確合理的判斷。無論采用哪種方法確定還原率，都必須結合評估經驗進行驗證，才能更準確地評估房地產價格。
參考資料:
1.管理高度。房地產收益率與房地產估價理論和方法的探討[W].評估專家網絡，2006年
2.呂立夫。關於資本化率(還原率)評估的幾點思考[W].評估師信息網，2006年