“鼎龍灣占地2萬5千畝，投資數百億打造，目前大概已投入300多億。我們這個項目有三個核心，水世界、海洋王國、動物王國，還有這條16公裏的黃金海岸線。”
在沙盤周圍的沙發與桌椅上，坐滿了來自不同地方的購房團，各種方言不絕於耳。在置業顧問口中，鼎龍灣將擁有“近萬畝的野生動物世界，預計年底動工”“三千畝的海洋王國主題公園”“多家國際酒店”。
宣傳與現實成“平行世界”
資料顯示，鼎龍灣由廣東鼎龍實業集團有限公司投資（以下簡稱“鼎龍集團”）。目前，該 旅遊 區已投入使用的遊樂場所主要為德薩斯水世界主題公園，圍繞其分布的是德薩斯牛仔小鎮和粵西非遺文化體驗基地等項目。
若以該主題公園為中心，則其南側為沙灘與海岸線，西側為鼎龍灣壹期、二期及三期住宅，東側則為正在預售的四期住宅。
9月中旬，鼎龍灣內集中分布壹二三期住宅的區域顯得頗為冷清，遊客只需每天花費百元出頭即可租到壹室海景房。而在 旅遊 區唯壹的生活超市內，只有購房團的到來可以帶來人氣，更多的時候打理貨物的店員多過三三兩兩進店顧客。
《廣東省2020年重點建設項目計劃表》顯示，“吳川鼎龍灣國際海洋生態 旅遊 度假區”的建設起止年限為2009年-2025年，總投資600億元，到2019年底累計完成投資63.5億元。
在上述計劃表的“建設內容與規模”壹欄中寫明，“建設海洋王國組團、鼎龍灣萬千海(D01地塊)、海洋公園、溫泉小鎮、法國風情小鎮、艾美酒店、喜來登度假酒店、希爾頓酒店、康萊德酒店、鼎龍灣號帆船酒店基礎配套設施”。
其中，並沒有置業顧問與鼎龍集團向購房者宣傳的“近萬畝的野生動物世界”，而其國際酒店的建設數量也未達到鼎龍集團官方網站顯示的“15家星級酒店王國”。
事實上，廣東省投資項目在線審批監管平臺顯示，吳川鼎龍灣聖塔尼度假酒店於今年9月17日備案申報，9月27日復核通過，項目的起止年限為2020年11月1日-2022年11月1日。
住宅售價遠高於樓面地價
在鼎龍灣的宣傳攻勢下，其銷量也在湛江市拔得頭籌。《2020年1-6月湛江商品房銷售情況分析報告》顯示，鼎龍灣獲得湛江全市商品房網簽套數排行榜第壹名。在7月-9月的湛江住宅網簽排行榜中，鼎龍灣也位列第壹。
從房價波動來看，鼎龍灣預售的第四期住宅均價亦遠高於吳川市商品房銷售均價。在房天下統計的房價走勢中，鼎龍灣的價格從3月開始升至1.2萬元/平方米，6月-9月漲至1.3萬元/平方米。而同期吳川市商品房銷售均價則在7000元-8000元。
2013年，吳川市鼎龍置業有限公司以底價競得G13-07、G13-08和G13-09三塊宗地，樓面地價均為141.67元/平方米。2017年，吳川鼎龍吉兆灣海洋生態度假區有限公司競得CWGC2017012和CWGC2017014兩地塊，樓面地價為138.89元/平方米。對比鼎龍灣目前的房價與此前的樓面地價，兩者相差90余倍。
9月23日，上述兩公司分別以起拍價成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地，土地用途均為商業用地設施用地。
此外，在宗地CWGC2020021的備註中寫明建築“退讓海岸線不少於80米，建築退讓80米至100米範圍內以綠化為主”。
吳川市自然資源局相關人士在交流中表示，該條退讓海岸線的要求是依據覃巴、王村港沿海生態度假區控制性詳細規劃提出，而該控制性詳細規劃也是按照上述《總體規劃》編訂。
公寓托管“套路”多
對於置業顧問所描述的收益，該名人士坦言，業主想要平均每月獲得千元以上的收益都比較困難，目前鼎龍灣淡旺季分明，只有在6月-8月這樣的旺季，才可以獲得壹些租賃收益，其他月份則很難保障有收益。
去年11月，到鼎龍灣收房的羅先生在物業公司門口看到了拜登公寓的宣傳攤位。考慮到自己無暇打理房子，羅先生便與對方簽了托管合同，隨後另按照拜登公寓給出的軟裝報價清單支付了近1.2萬元。
根據羅先生提供的合同內容，租賃收益起算日期為今年2月中旬，而從他收到的損益表來看，截至7月底，累計收益約為-300元。與羅先生情況類似的是馮女士，到8月為止，她的累計收益也為負數。當馮女士想與拜登公寓方解約，卻被對方告知解約需根據合同再繳違約金3000元。
回看雙方的合同與每月收到的損益表，羅先生認為，當時雙方約定按照收益的60%分成給業主，但實際上拜登公寓卻通過扣除各種成本而導致凈利潤所剩無幾，致使業主的收益為負數。
上述業內人士直言，在托管公寓的過程中，業主要小心三重“套路”。其壹為公寓方向業主收取高於本身價值的軟裝采購費用。其二為公寓方在運營過程中故意增加營業支出，從中獲利。其三則是在業主主動提出解約時，公寓方可以根據合同，再收取壹筆違約金。