為什麽認為凈現值法在理論上優於會計回報率等其他方法

財務凈現值(NPV),是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率,將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和,它是房地產開發項目財務評價中的壹個重要經濟指標.其計算公式為:　　NPV=∑〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt(∑的上面是n下面是t=0,表示第0期到第n期的累計)　　NPV=項目在起始時間點上的財務凈現值　　i=項目的基準收益率或目標收益率　　〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt表示第t期凈現金流量折到項目起始點上的現值　　財務凈現值率即為單位投資現值能夠得到的財務凈現值。　　其計算公式為：FNPVR＝FNPV／PVI　　　（16—40)式中FNPVR——財務凈現值率；　　FNPV——項目財務凈現值；　　PVI——總投資現值。在項目計算期內，按行業基準折現率或其他設定的折現率計算的各年凈現金流量現值的代數和。　　凈現值是指投資方案所產生的現金凈流量以資金成本為貼現率折現之後與原始投資額現值的差額。凈現值法就是按凈現值大小來評價方案優劣的壹種方法。凈現值大於零則方案可行，且凈現值越大，方案越優，投資效益越好。　　財務管理學：投資項目投入使用後的凈現金流量，按資本成本或企業要求達到的報酬率折算為現值，減去初始投資以後的余額，叫凈現值(netpresentvalue,NPV)　　凈現值的計算過程是：　　1、計算每年的營業凈現金流量。　　2、計算未來報酬的總現值。　　（1）將每年的營業凈現金流量折算成現值。如果每年的NCF相等，則按年金法折成現值；如果每年的NCF不相等，則先對每年的NCF進行折現，然後加以合計。　　（2）將終結現金流量折算成現值。　　（3）計算未來報酬的總現值。　　3、計算凈現值。　　凈現值=未來報酬的總現值－初始投資　　凈現值法的決策規則是：　　在只有壹個備選方案的采納與否決決策中，凈現值為正者則采納，凈現值為負者不采納。在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應選用凈現值是正值中的最大者。　附凈現值法則的條件　　不考慮風險定義和測度；或是將現金流看做是確定的壹致量；或是設定期望現金流和期望收益率。