第壹，基於硬件的分析。
電商園區的發展，大多是從尋找更合適的辦公場所(房子)開始的。電子商務是壹種在線零售，被視為擺脫了商店約束的新零售模式。但是，還是要回到“房子”這個做公園的出發點上來。
為什麽會出現這種現象？因為電子商務的數據可以飄在雲端，但是經營電子商務的企業的人員、貨物、辦公桌、電腦都是有形的，需要有形的空間來承載。
在電商園區出現之前，網商也在經營，有自己的“房子”。為什麽公園後來才出現？我們再來回顧壹下園區出現之前網商的辦公環境。電商企業，尤其是做淘寶起家的草根網商，最初的辦公環境有以下幾種:居民區(很多是自己家)、農村的房子、城鄉結合部的工廠倉庫。直到今天，很多網商還是聚集在這樣的環境裏。住宅小區和農村的房子最大的缺點就是不安全，不規範，更不用說消防法規和公司註冊的問題了。這類地方沒有專門的倉庫和貨梯，貨物不方便存放和進入。這樣的環境給員工的感覺是不像正規公司，發展中很難擴大面積。工廠倉庫雖然可以解決公司註冊和倉儲的問題，但是工廠倉庫大多位於偏遠地區，缺乏生活設施。對於以大學生為主體的電商來說，在這樣的環境下招人會更加困難。
針對以上問題，在選擇電子商務園區的選址時，作為硬件基礎的“房子”，需要考慮的內容包括三部分:
1，辦公地點:在電商園區的硬件要求中，這是最基本的，基層網商往往對辦公環境要求不高。我們要註意的問題是控制成本，不要選好地段。雖然大都市對電商園區前期的租金進行了補貼，但較高的租金仍然會給園區未來的發展帶來較大的成本壓力。
2.倉儲地點:時至今日，大部分網商仍然是倉儲和辦公壹體化，這與其商業模式和發展規模有關。國內的電商園區很少有能真正做到辦公區和倉儲區分開的。解決倉儲問題壹般有兩種方式:壹種是直接將辦公和倉儲合二為壹，這種方式最容易操作，但帶來的問題是不符合消防要求，貨物和人的出入路線交叉，園區環境更難管理。另壹種是在公園內或附近設立專門的存儲區。這種模式是目前比較好的選擇，但是在園區選址時需要考慮，很難找到符合辦公和倉儲位置要求的“房子”。
3.生活設施:這個問題壹直是大部分公園的難題，因為國內比較大的公園都位於比較偏遠的位置，杭州，上海，蘇州，成都，深圳等。都遇到過這樣的問題。總的來說，解決這個問題的方法只有幾個:第壹，選址時要充分重視這個問題。有時候選擇壹個遠離市區的地點並不可怕。只要周邊有壹定的成熟度，生活設施可以自成體系。其次，在周邊設施沒有建設好的情況下，公園可以自己做內部設施，比如食堂、超市、體育設施等。，都不是很貴。最後，要充分利用政府的力量，爭取政府在人才宿舍、公共設施、公交線路等方面的支持。
二，基於公園的主要觀點的分析
硬件問題基本解決了，接下來就是解決“軟件”問題了。硬件再難，也是壹次性投入就能解決的。真正難的是軟件問題。對於電子商務園區，與園區密切相關的主體可分為三類:
首先，網商無疑是壹個電商園區最重要的主體。每個地區的網商成熟度不壹樣。選擇網商沒有統壹的標準。當然最好是根據當地實際情況聚集壹批優質的網商，但往往園區在運營初期對網商的吸引力可能沒有那麽大，所以切忌自大。關於網商的選擇，壹個比較重要的考慮因素是吸引壹批與當地優勢產業相關的網商，不管他們目前的發展如何。從長遠來看，電商的本質是商業，好的網商離不開線下優勢產業的支撐。
其次，園區內另壹個重要的主體是服務者，這壹點越來越被越來越多的園區所重視。線上業務的壹個重要特點就是大量環節外包，快遞就更不用說了。在攝影、造型、美工、推廣、培訓、運營、倉儲等環節，都有各種外包需求。即使在財務環節，許多小型在線企業也選擇外包。目前很多園區已經意識到吸引服務商的重要性，但難點在於服務商的市場成熟度低於網商。很多公園擔心找不到優秀的服務商。可以給出的建議有:第壹，用比網商更優惠的政策吸引服務商。所謂賞之下，必有勇夫。第二，有意識地培養壹些線下傳統企業做服務商。比如線下有很多做攝影、美術工作的人才。如何引導他們上網？只要有錢賺，就不怕沒人感興趣。
最後，除了網絡運營商和服務提供商，許多外部相關方也影響著園區的發展，包括政府、行業研究機構、媒體等。，其中最重要的是政府。目前，中國有壹半以上的公園由政府直接參與建設，其他公園也與政府有著密切的合作。這種現象並不奇怪。電商園區作為壹個新生事物，投資大，回收期長，需要在前期給予很大的優惠來吸引網商和服務商。沒有政府的配合，這樣的行為幾乎是不可能的。這裏的重點是如何處理與政府的關系。壹方面，我們需要積極與政府溝通，獲得政府的理解和支持。另壹方面，從園區的具體運營來看，這也不是政府所擅長的。應該外包給專業的第三方，按照企業模式運作。這在很多園區的實踐中得到了證明，是政府參與電子商務園區的壹種可行且高效的模式。
第三，基於業務流程的分析
電子商務園區的構成已經從“硬件”和“主體”兩個角度進行了分析，但實際上，無論是“硬件”還是“主體”，作為園區的構成要素，都需要通過合理的規劃和資源配置進行整合，而這背後起作用的“手”就是園區的運營者和業務流程。
園區的運營者可以是政府，也可以是政府委托的第三方，也可以是投資園區的企業。從我國許多公園的實踐來看，無論運營者是誰，公園的健康發展都離不開三個階段:
首先是規劃階段:
電子商務發展迅速，今年淘寶交易額有望突破1萬億。在如此火熱的市場氛圍下，很多園區都爭相推出，想在這個領域分壹杯羹。但其實做公園和做產品是壹樣的。想做自己的品牌，就要有自己的市場定位，做壹些不壹樣的東西。壹個園區的定位，與其所處的地理位置、周邊環境、當地互聯網廠商水平、當地產業優勢密切相關。只有結合這些具體情況，找準園區的發展方向，整個園區的發展才能事半功倍。
比如我們經常強調人才對園區的重要性，但並不是所有園區都有條件大力發展人才培訓。對於那些高校密集、人力成本低的園區，可以重點關註人才培養和輸出。沒有這些條件，規劃時就沒必要考慮人才輸出，更應該關註如何吸引人才輸入。
再比如，產業優勢的定位也很重要。目前淘寶交易額排名靠前的品類是服裝、化妝品、3C電子，而很多園區沒有這個線下資源，所以要考慮選擇適合自己的品類，或者通過什麽手段嫁接服裝、化妝品等核心品類的貨源。
現在全國各地都有壹些園區，已經開始從什麽都做向細分行業發展轉型。比如江蘇常熟的園區以服裝為主，浙江慈溪的園區以小家電為主，浙江諸暨的園區以襪子珍珠為主。定位本身就是壹個不斷探索和細化的過程，可能不是壹觸即發的。但是沒有定位，沒有建立品牌，在未來的園區競爭中會逐漸失去先發優勢，這和在淘寶上開店是壹樣的。
第二個是投資階段:
園區招商過程中的問題將主要出現在三個方面:
壹個是招商引資沒有門檻，妳要尋求更多更快。只要是做電商的，都會在園區招聘。這種做法在壹些要求租金或入住率的公園很常見。短期內盡快補園是主要目的，較少考慮網商質量。這種做法前期會很容易成型，但是發展下去就會發現園區的網絡運營商很不穩定，退租率比較高，會嚴重影響園區的穩定運營。
另壹個就是投資門檻太高，非年銷售額幾千萬，非淘寶知名店鋪不招。有的園區還主打知名B2C平臺。這樣大部分政府都是直接參與園區招商，希望把園區建設的高度。事實上，目前淘寶的網商占據了B2C領域70%以上的銷售額，而在這70%的銷售額中，中型網商占據了最重要的份額，他們的銷售額大多在百萬到千萬之間。如果脫離這種情況，壹開始就把門檻定得太高，就會導致招商進展非常緩慢，無法聚集足夠多的網商，形成集群效應。
第三種情況，沒有招商階段，會繼續招商，直到滿員。壹個電子商務園區的發展，就像壹個人壹樣，必然會經歷初創、成長、形成、成熟的不同階段。在這個過程的前期，園區網商的集群效應不是很明顯，園區的知名度也不是很突出，對知名網商的吸引力也較弱。從經驗來看，園區發展半年以上，集群優勢會逐漸體現，會吸引更多優質網商。所以園區的招商不可能壹次填滿整個可用空間，否則好的網商想進來的時候沒辦法安排。壹般來說，招商引資的進度可以分為三個階段，前期、中期、後期，使用面積分別為50%、30%、20%，整個周期通常在壹年左右。當然，有些公園規模很小或者不斷有新的建築在建，不可能完全照搬這種思路。
第三是運營階段:
相對於規劃階段和投資階段，真正決定壹個電商園區發展質量的是運營階段。規劃和招商基本是在有限的時間內完成，而園區的運營是壹個長期的過程。在運營階段，整合內外資源，促進網商成長，是園區價值的體現。
公園的運營是壹個或大或小的概念。很多公園把運營簡單理解為提供場地、物業管理、網絡維護。這種方法如果用在辦公管理上還可以，但是對於電商園區來說遠遠不夠。園區運營的內容包括:服務商引進、培訓交流、人才招聘、倉儲物流、軟件服務、投融資、工商稅務、政策扶持、生活設施完善等諸多環節。真正做好這些是需要很大精力的。
這裏涉及到壹個問題，為什麽傳統寫字樓出租這麽簡單，電商園區管理這麽復雜？根據我們的經驗，它主要受以下因素的影響:
傳統的商業體系由生產(包括品牌塑造)、分銷和零售組成，每個企業只扮演其中的壹部分。比如，無論多大的寶潔、蘋果，大部分產品都不是自己賣的，都是通過第三方渠道分銷零售。電子商務帶來的銷售模式的改變，直接導致生產、流通、零售環節向壹個企業聚集，很多網商就是這樣壹個角色。這樣網絡業務鏈的長度遠遠超過壹個傳統企業。
實際互聯網提供商，尤其是草根網商的企業規模，根本不能和傳統企業相比。如何在更小的範圍內做更多的事情？這裏的解決方案是分工和外包。淘寶的整個成長史就是壹個分工和外包不斷細化的過程。
如今，電子商務已經成為壹個分工高度細化的行業。壹個網商的業務鏈中，很多環節都需要以外包的形式來完成，從攝影、美工、培訓推廣到倉儲物流。線下傳統企業往往自己做這些工作，線上商家大多通過外包來做。外包的前提是必須有足夠數量和質量的外包服務商，這是目前網商最大的問題之壹，也是園區具有集群優勢的原因。通過在園區內聚集網商和服務商，讓網商和服務商更容易找到對方，從而提高交易效率，降低交易成本。
如果把電商園區的建設比作壹部戲劇，那壹定是眾多環節緊密配合的結果，其中“硬件”是道具，“主體”是演員，“運營”是導演，只有各個環節的有效配合，才能有精彩的表演。