壹、房地產項目融資組合的設計
房地產項目的特點決定了需要融資組合來滿足資金需求。根據房地產項目所面臨的資本市場，結合項目建設資金的運作，房地產項目法人可以選擇各種資金來源和資金成本。壹般來說，房地產項目法人面臨以下資金來源。
債務融資
尋求金融機構為房地產項目提供貸款。
(二)項目產權融資
對房地產項目進行分解，將具有經營能力和足夠凈現金流的項目產權進行交易和配置，通過這部分房屋產權的嫁接進行融資。
(3)租賃融資
房地產項目的設備和裝置，以及國內和國際租賃公司的融資租賃方式盡快獲得並投入運營。
項目融資
對於房地產項目中凈現金流充足的資產，形成資產池，通過資產證券化融資。
我們設定壹個房地產項目的融資方式及其組合方案的比例如下(表1):
表1融資方式比例及方案組合表
二、房地產項目融資方案的綜合評價
房地產項目融資方案的綜合評價涉及多方面的因素，我們擬從安全性、經濟性、可行性三個方面對方案進行評價。
(1)安全性。安全性根據風險程度分為A、B、C、D四個等級。
A級:表示風險很小，即整個融資過程中發生重大事件導致項目虧損的可能性很小。其標誌是利率風險、匯率風險等籌資主要風險得到調整甚至基本消除；金融機構或提供資金的金融機構信用等級高；承擔融資代理的金融機構具有良好的信用狀況，並承擔了壹些風險。
B級:表示風險較小，即整個集資因意外而遭受損失的可能性較小。標誌是籌資的主要風險有所降低，但沒有完全消除；資金提供方的信用等級高，但機構的信用等級差。
C級:表示風險較高，即整個籌資過程中可能發生意外，造成損失。其標誌是，雖然配資的主要風險有所調整，但沒有消除的風險仍然很大；提供資金的機構信譽不足；沒有委托任何財務代理人來籌集資金。
D級:表示風險極高，在整個籌資過程中因意外而遭受損失的概率很大，即對籌資的主要風險沒有有效的防範措施；提供資金的機構信譽不佳；沒有壹家金融機構願意承擔代理融資業務。
分析:
(1)量化融資方案的安全性，即用權重表示A、B、C、D級；A級85%以上(含85%)，B級75% ~ 85%，C級60% ~ 75%，D級60%以下..
(2)分別計算四種方案的綜合安全系數。這裏假設低息貸款的安全系數為100%，項目融資的安全系數(權重)為90%，租賃融資和股權融資的安全系數(權重)分別為80%和70%。
kⅰ= 15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90% = 83%
kⅱ= 20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90% = 83%
kⅲ= 30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90% = 86%
kⅳ= 30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90% = 87.5%
(3)根據以上分析，方案三、方案四的安全性定為A級，方案壹、方案二的安全性定為B級..
(2)經濟。融資方案的經濟性按綜合資金成本率的標準劃分，* * *分為A、B、C、d四個等級，綜合資金成本率計算如下:
cⅰ= 15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6% = 8.15%
cⅱ= 20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6% = 8.80%
cⅲ= 30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6% = 7.50%
cⅳ= 30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6% = 7.10%
目前取R為同期融資的銀行貸款利率，取R=7.2%，則70%R=5.04%，130%R=9.36%。
那麽a、b、c、d級的分類是:
a級:最低融資C<，即c < 70%R
B級:融資成本相對較低，即70% R ≤ C
c級:融資成本很高，即r ≤ c
D級:融資成本過高，即C ≥ 130% R。
因此，方案四的經濟性定為B級，方案壹、二、三的經濟性定為C級..
(3)可行性。根據各種融資方式的實施程度，融資方案的可行性可分為A、B、C、D四個等級。
A級:所有資金均已落實，並得到計劃部門的批準。
B級:資金基本落實，獲批可能性大。
C級:資金落實差，獲批可能性小。
D級:資金落實差，幾乎沒有獲得批準的可能。
在這種情況下，債務融資會受到項目本身經濟和項目法人信用狀況的制約；項目產權融資會受到項目分解和股權合夥人風險偏好的制約；租賃融資對項目本身的經濟要求更寬松，所以這種方式相對更可行；項目融資涉及ABS技術限制，在國內應用不廣泛。根據各種融資方式的可行性分析，我們給出了各種融資方式的可行性權重:租賃融資100%，低息貸款90%，股權融資80%，項目融資70%。由此計算出各融資方案的可行性系數:
zⅰ= 15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70% = 83.5%
zⅱ= 20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70% = 93%
zⅲ= 30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70% = 94%
zⅳ= 30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70% = 85%
根據以上計算，方案二和方案三的可行性等級為B級，方案壹和方案四的可行性等級為C級..
三、項目融資方案的綜合評價
在選擇具體的融資方案時，需要綜合分析方案的安全性、經濟性和可行性。可以用指標並計算得分，然後按照以下原則選擇最佳的融資方案:(1)單標否決原則，即三個指標中出現壹個D就淘汰。(2)如果兩個方案的計算得分相等，則A以上的方案可以是最佳方案。
現在綜合分析壹下這個例子(表2)，A、B、C、D級分別附加5、3、1、0的權重(如果出現D就會被淘汰)。
表2項目融資方案綜合評價表
方案壹:3+1+1 = 5。
方案二:3+1+3 = 7。
方案三:5+3+3 = 11。
方案四:5+1+1 = 7。
結論:根據以上分析，確定方案:ⅲ。即:債務融資30%，股權融資20%，租賃融資30%，項目融資20%。