拆遷安置房項目的會計和稅務處理

《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定，征地拆遷補償費用是指為取得開發用地使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地購買價款或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地改變用途以及超過面積繳納的土地出讓金等。其中，以貨幣形式直接支付的成本費用的會計核算和稅務處理基本壹致，而以非貨幣形式支付的拆遷補償費用、安置搬遷費用和回遷房建設費用因其特殊性而有所不同，直接影響開發產品計稅成本的確認。

在房地產開發業務中，拆遷補償方式主要有三種:產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案包括產權調換和作價補償兩種方式。定價補償相對簡單，產權交換成為確定稅收成本的難點。

產權調換屬於房地產企業以自有開發產品換取被拆遷人的土地使用權。在企業所得稅的稅務處理上，壹般來說，是作為非貨幣性交易處理的，即“易貨”。根據國稅發〔2009〕31號文件第七條規定，企業將開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務以及與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣資產交換。確認收入(或利潤)的方法和順序如下:

(1)根據近期或本年度最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格確定。

(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品的公允價值確定。

(三)由開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。